اگر برای اهداف سرمایه گذاری ملکی یا برای برنامه بازنشستگی بلند مدت ملکی را در اسپانیا خریداری می‌کنید، ممکن است در عین حال به فکر اجاره دادن آن باشید. از این لحاظ، شما به عنوان یک صاحبخانه در این کشور باید از نکات زیادی مطلع باشید. یعنی باید دربارۀ مالیات‌هایی کقابل پرداخت و مفاد داخل قرارداد اجاره اطلاعات فراوانی به دست آورید. ما در این مطلب قصد داریم شما را با تمام نکاتی که در مورد اجاره دادن ملک در اسپانیا بدانید آشنا کنیم. پس لطفاً تا پایان این مطلب همراه ما باشید.
یا شما و یا بنگاه باید ملک شما را اجاره دهد
اولین تصمیمی که شما باید به عنوان یک صاحبخانه بگیرید این است که آیا می‌خواهید خودتان مدیریت ملک را به عهده بگیرید یا قصد دارید این وظیفه را به یک شرکت مدیریتی محول کنید تا تمامی کارها را به جای شما انجام دهند. از این لحاظ، برای هر دو گزینه مزایا و معایبی وجود دارد. به طور کلی هزینه‌های شرکت‌های مدیریتی تقریباً گران‌تر است. با این حال، اگر شما در خارج از این کشور یا در یک شهر متفاوت از شهر ملک خود زندگی می‌کنید، بهتر است از یک شرکت محلی بخواهید تا مدیریت ملک شما را به عهده بگیرد.
از طرف دیگر، این نوع شرکت‌ها به خوبی با تمام الزامات قانونی شما آشنا خواهند بود.
باید تعهدات قانونی اجارۀ ملک به گردشگران را بدانید
ما در این مطلب غالباً روی اجاره دادن ملک شما به مستاجران برای یک مدت طولانی تمرکز خواهیم کرد. با این حال، چنانچه بخواهید ملک خود را برای مدت کوتاهی به گردشگران اجاره دهید، یک سری قوانین مختلف پیش روی شما قرار دارد. از این لحاظ، شما برای انجام این کار در بسیاری از نواحی کشور اسپانیا باید مجوز توریستی را برای ملک خود اخذ کنید. بنابراین، بهتر است با شهرداری محلی خود تماس برقرار کنید تا متوجه شوید که آیا این مورد در منطقۀ خاص شما یک الزام قانونی است یا خیر.
چنانچه اینگونه است باید بدانید که چطور می‌توانید برای درخواست این مجوز اقدام کنید.
حتماً از مستاجر بخواهید بیعانه پرداخت کند
همانطور که ممکن است بدانید شما می‌توانید در هنگام اجاره دادن ملک خود برای یک مدت طولانی از مستاجر یک ماه اجاره را به عنوان پیش پرداخت درخواست کنید. در نتیجه، بعد از اتمام قرارداد اجاره می‌توانید غرامت آسیب‌های احتمالی را با مبلغ پیش پرداخت جبران کنید. از نظر فنی، شما باید این بیعانه را به شخص ثالثی مانند مشاور املاک منطقۀ محلی بسپارید تا از آن نگهداری کند.
دوره اولیۀ اجاره پنج سال است
در مارس 2019، قانون اجارۀ شهری قوانین املاک را در این کشور تغییر داد. به طوری که دورۀ اجاره مانند قبل از سال 2013 به جای سه سال، به پنج سال افزایش پیدا کرد. توجه داشته باشید که در طی این مدت فقط مستاجر است که می‌تواند قرارداد را لغو کند. از طرف دیگر، چنانچه مستاجر شما ظرف مدت 30 روز از تاریخ تمدید قرارداد به شما خبر ندهد، قرار داد اجاره به طور خودکار برای پنج سال دیگر تمدید خواهد شد.
با این حال، اگر به هر دلیلی به ملک خود نیاز داشته باشید، تنها بعد از یک سال می‌توانید این کار را انجام دهید. با توجه به قانون اجارۀ شهری اسپانیا، اگر برای مثال بخواهید ملک خود را به یکی از اعضای خانواده برای زندگی اجاره دهید، باید یکسال از قرارداد اجاره گذشته باشد تا بتوانید اقدامات لازم را انجام دهید. در نتیجه، شما باید از دو ماه قبل مستاجر خود را از این تصمیم مطلع کنید.
در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها می‌توانید مستاجر را از ملک اخراج کنید
چنانچه مستاجر شما چند ماه اجاره‌بها را پرداخت نکند، در ابتدا باید سعی کنید دوستانه به او تذکر دهید. با این حال، اگر همچنان مستاجر از پرداخت اجاره‌بها امتناع کرد، می‌توانید به دلیل عدم پرداخت اجاره درخواست اخراج مستاجر را ارائه دهید. در این راستا، یک قاضی مطابق با درخواست شما تصمیم گیری می‌کند. اگر رای قاضی به نفع شما باشد، مستاجر باید علاوه بر ترک ملک شما، تمام اجاره‌های پرداخت نشده را نیز چرداخت کند.
بیشتر بخوانید: اخراج مستاجر از ملک در اسپانیا
تنها با توافق قبلی می‌توان اجاره‌بها را تغییر داد
طبق قانون اجارۀ شهری اسپانیا شما تنها در صورتی می‌توانید مبلغ اجاره‌بها را تغییر دهید که این موضوع در قرارداد اجاره قید شده باشد. با این حال، اگر در طول مدت اجاره بهسازی‌های جدی در ملک انجام داده‌اید، می‌توانید نسبت به افزایش اجاره‌بها اقدام کنید. هرچند، باید بضورت کتبی به مستاجر اطلاع داده باشید. از طرف دیگر، افزایش اجاره‌بها به هیچ عنوان نباید از از 20 درصد بیشتر باشد.
این مطلب را هم بخوانید: کسر مالیات 60 درصدی برای بهسازی خانه در اسپانیا
با تعهدات مالیاتی آشنا شوید
شما در اسپانیا چه مقیم یا غیر مقیم باشید، در صورت داشتن یک ملک و اجاره دادن آن، باید مالیات درآمدهای خود از اجارۀ ملک را پرداخت کنید. توجه داشته باشید که اگر غیر مقیم باشید و نخواهید ملک خود را اجاره دهید، باز هم باید مالیات غیر مقیم روی ملک را پرداخت کنید. حتی اگر بخواهید در ملک خود در تعطیلات زندگی کنید. اگر مقیم اتحادیه اروپا یا نروژ و ایسلند هستید، از این لحاظ، نرخ پایۀ مالیاتی 19 درصد است.
با این حال، سایر افراد از دیگر کشورها باید یک نرخ پایۀ مالیاتی 24 درصد را پرداخت کنند. ما توصیه می‌کنیم که برای کسب اطمینان از درصد دقیق مورد خاص خود حتماً با یک مشاور حقوقی مشورت کنید.
باید در دفتر ثبت املاک ثبت‌نام کنید
زمانی که شما خانۀ خود را در اسپانیا خریداری می‌کنید، باید حتماً در دفتر ثبت املاک یا زمین ثبت‌نام کنید. در نتیجه، نام شما به عنوان مالک ثبت می‌شود. توجه داشته باشید که شما باید حتماً این کار را در لحظۀ خرید ملک انجام دهید. با این حال، اگر قصد اجاره ملک خود را دارید، احتمالاً باید دوباره آن را بررسی کنید. در این راستا، بسیاری از مستاجران برای جلوگیری از کلاهبرداری‌های اجاره‌ای این موضوع را شخصاً بررسی می‌کنند تا مطمئن شوند شما مالک واقعی ملک هستید.
پرداخت هزینه‌های اجتماع و مالیات بر املاک به عهدۀ شماست
در اسپانیا، صاحبخانه‌ها به طور خودکار مسئول پرداخت هزینه‌های اجتماعی، ساختمانی و همچنین مالیات بر املاک (IBI) هستند. شما مالیات بر املاک را باید یک بار در سال پرداخت کنید. این مالیات نوعی مالیات شورایی است که باید به شهرداری محلی خود پرداخت کنید. چنانچه با مستاجر خود از قبل توافق کرده باشید و در قرارداد قید شده باشد، می‌توانید پرداخت این مالیات را به مستاجر بسپارید.
پرداخت هزینه‌های عمرانی و شارژ ساختمان به عهده مالک است
معمولا مبلغ شارژ ساختمان شامل هزینه‌های برق، آب و نگهبانی مشاعات به عهده مالک است.
مسعود نریمانی
سلام در صورت اجاره ملک ایا پرداخت هزینه های شارژ ساختمان در مجتمع مسکونی بعهده مستاجر است یا مالک