از آنجا که امروزه عدم پرداخت اجاره و درگیری صاحبخانه با مستاجر در اسپانیا امری کاملا متداول به شمار می‌رود، کسب اطلاع درباره این مقوله برای مهاجران از اهمیت زیادی برخوردار است. در این مطلب ما قصد داریم فرایند اخراج از ملک در اسپانیا به دلیل عدم پرداخت اجاره که به تازگی تحت عنوان اخراج سریع (desahucio express) شناخته می‌شود را برای شما تجزیه و تحلیل کنیم. شما در این مطلب با نحوۀ آغاز این فرآیند، الزامات کلی و مدت زمان انجام آن آشنا می‌شوید.
اخراج مستاجر از ملک به چه معناست؟
اخراج مستاجر از ملک در اسپانیا یک روش قانونی است که صاحبخانه به وسیله آن می‌تواند مستاجر را به دلیل عدم پرداخت اجاره از ملک خود اخراج کند. به عبارت دیگر، این فرایند به صاحبخانه اجازۀ قانونی برای اخراج مستأجر از ملک را به دلیل بد‌عهدی در پرداخت اجاره می‌دهد. بیشتر اوقات صاحبخانه در ابتدا تلاش می‌کند که این مشکل را با مستاجر، به روشی دوستانه حل و فصل کند. با این حال، ممکن است این روش جواب ندهد و به انجام اقدامات قانونی نیاز باشد.
بنابراین، صاحبخانه می تواند از طریق تنظیم شکایت اخراج، تصمیم گیری در این مورد را به قاضی بسپارد و در صورتی که مستاجر نتواند اجاره ها را پرداخت کند، مجبور به ترک ملك می شود. به علاوه، اساسا این فرایند دوگانه است. یعنی از یک سو مستاجر باید ملک را تخلیه کند و از سوی دیگر باید تمام اجاره های پرداخت نشده تا تاریخ خروج از ملک را پرداخت کند.
درک تعهد در قراردادهای اجاره‌ای
در یک قرارداد اجاره ملک در اسپانیا، صاحبخانه موافقت می‌کند که خانه اش را در اختیار مستاجر قرار دهد. او همچنان مالک ملک خواهد بود، اما مالکیت را برای مدتی در قبال پرداخت اجارۀ ماهانه در پایان هر ماه به مستاجر واگذار می کند. بنابراین، مستاجر باید اجاره‌بها را هر ماه سر وقت به صاحبخانه پرداخت کند. این تعهد کاملاً مستقل از مشکلات دیگری مانند امتناع صاحبخانه از پرداخت هزینۀ نوسازی خانه محسوب می‌شود.
نکته مهم در اینجا این است که امتناع صاحبخانه از پرداخت هزینه نوسازی خانه دلیل موجهی حقی را به مستاجر برای متوقف کردن پرداخت اجاره ها یا کسر هزینه تعمیرات از اجاره ها نمی‌دهد. از این رو، عدم پرداخت اجاره‌بها به تنهایی می‌تواند دلیلی برای تخلیه ملک توسط مستاجر باشد و هرگونه تعهد ثانویه اجاره نامه در راستای تعهدات اولیه، مانع انجام آن نمی شود.
بیشتر بخوانید: مستاجر یا صاحبخانه چه هزینه‌هایی را در اسپانیا می‌پردازند؟
قوانین اخراج از ملک
درک قوانین و مقررات نحوه اخراج مستاجر از ملک در اسپانیا به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها بسیار مهم است. در وهله اول، قانون اجارۀ شهری (LAU) به صاحبخانه اجازه فسخ قرارداد اجاره را در صورت کوتاهی مستاجر در پرداخت اجاره‌های تعیین شده می‌دهد. از سوی دیگر، قانون آیین دادرسی مدنی طبق بندهای 440.3 و 440.4 نحوه اجرای فرایند قضایی و قانونی اخراج از ملک را تعیین می‌کند. نکاتی که باید قبل از اجاره یک ملک در اسپانیا بدانید به شما در این راه بسیار کمک خواهند کرد.
انواع اخراج از ملک در اسپانیا
- اخراج به دلیل عدم پرداخت اجاره: زمانی اتفاق می‌افتد که مستاجر پس از مدتی زندگی در ملک، پرداختی‌های تعیین شده را انجام نمی‌دهد. این همان چیزی است که در حال حاضر به عنوان اخراج سریع شناخته می‌شود
- اخراج در پایان مدت قرارداد: زمانی اتفاق می‌افتد که مستاجر به زندگی خود در ملک با وجود به پایان رسیدن قرارداد اجاره ادامه دهد
- اخراج بر اساس اراده شخصی: هنگامی که به مستاجر اجازه زندگی در ملک بدون انعقاد قرارداد داده می‌شود. در اسپانیا رایج است که مالک به دوستان یا بستگان خود اجازه زندگی در ملک را بدهد. این نوع اخراج زمانی اتفاق می‌افتد که این حق سکونت پس گرفته شود اما مستاجر از ترک خانه خودداری کند.
- ورود غیر مجاز: به این مورد در اصطلاح عامیانه چمباتمه زدن (به اسپانیایی okupación) می گویند. این اتفاق زمانی رخ می‌دهد که مستاجر بدون رضایت مالک شروع به سکونت در خانه یا آپارتمان کند. برای کسب اطلاعات بیشتر می‌توانید مطلب آکوپا در اسپانیا را مطالعه کنید
مدت زمان انتظار برای درخواست اخراج از ملک
شما از لحاظ حقوقی می‌توانید این کار را پس از اولین عدم پرداخت انجام دهید. یعنی پس از ماه اول عدم پرداخت و پس از انجام صحبت های دوستانه، قانون این اجاره را به شما می‌دهد تا مراحل قضایی را آغاز کنید. با این حال، از آنجا که این روش پرهزینه و زمانبر است، ما توصیه می‌کنیم بعد از عدم پرداخت دو ماه اجارۀ متوالی فرایند اخراج مستاجر از ملک را شروع کنید.
نحوه انجام فرایند اخراج از ملک
روش دادرسی برای اخراج سریع و اخراج با پایان قرارداد کاملاً شبیه به هم است و با یک طرح دعوی در دادگاه شروع می‌شود. دادخواهی حتما باید توسط یک مشاور و وکیل امضا و همراه با پرداخت هزینه دادرسی و قرارداد اجاره به دادگاه آورده شود. دادگاه مربوطه باید در محلی باشد که ملک در آن قرار دارد. این دادگاه طی 30 روز دستوری صادر می کند و پرونده را می پذیرد. سپس تاریخ محاکمه را تعیین و در ادامه تاریخ اخراج از ملک را مشخص می کند.
از اینجا به بعد این فرایند سریع دنبال می‌شود. به طوری که همزمان با پذیرش پرونده جهت رسیدگی، یک تاریخ برای اخراج از ملک به شما داده می‌شود.
ارسال دادخواهی برای مستاجر
پس از پذیرش و تعیین تاریخ دادگاه، دادخواهی برای مستاجر فرستاده می شود و دادگاه مستاجر را به پرداخت بدهی خود طی 10 روز ملزم می‌کند. در صورت عدم حضور مستاجر در دادگاه، چهار گزینه مختلف پیش روی وی قرار می‌گیرد:
- اولین گزینه پرداخت تمام اجاره‌بها در طول این 10 روز است. اگر او در زمان مقرر مبلغ اجاره‌های پرداخت نشده را پرداخت کند، پرونده بایگانی و حکم اخراج از ملک لغو می‌شود
- شرط دیگر ابطال حکم اخراج، پرداخت مبلغ اجاره‌ها قبل از تاریخ محاکمه است
- مستاجر همچنین می‌تواند نامه‌ای را از طریق یک وکیل یا دادستان ارائه دهد مبنی بر اینکه با طرح دعوی و پرداختی مورد ادعای صاحبخانه مخالف است. در این مورد، محاکمه انجام می‌شود
- در نهایت، اگر مستاجر بدهکار طی آن 10 روز هیچ اقدامی انجام ندهد، اخراج از ملک در اسپانیا مستقیما بدون محاکمه ادامه می یابد. (یعنی با طرح دعوی مخالفت نکند)
با این حال، یک استثناء مهم وجود دارد که باید آن را در نظر بگیرید. دو حالت وجود دارد که حکم اخراج از ملک لغو نمی‌شود حتی اگر مستاجر در مدت مقرر اجاره‌بها را پرداخت کند. اول، اگر این دومین طرح دعوای مالک علیه مستاجر باشد. دوم، اگر صاحبخانه از طریق دفتر اسناد رسمی، درخواست پرداخت اجاره‌های عقب افتاده را بدهد و مستاجر ظرف 30 روز هیچ پاسخی ندهد.
مدت زمان فرایند اخراج از ملک
این موضوع کاملا به دادگاه و اقدامات مستاجر در طول این فرایند بستگی دارد و نمی‌توان پاسخ دقیقی به آن داد. با این حال، به عنوان یک قاعده کلی، ممکن است فرایند اخراج مستاجر از ملک در اسپانیا حدود 4 یا 6 ماه طول بکشد. این مدت زمان هم به میزان زیادی به قاضی، شهر مربوطه و همچنین زمان لازم برای اطلاع رسانی به مستاجر بستگی دارد.
اخراج از ملک در اسپانیا
هزینه فرایند اخراج از ملک در اسپانیا
تنها سه نوع هزینه اصلی وجود دارد که مالک باید برای تصاحب مجدد ملک خود بپردازد، با این حال، در صوررت تشکیل پرونده و برنده شدن مالک، تمامی هزینه‌های مربوط به محاکمه توسط مستاجر پرداخت می‌شوند. بنابراین، صاحبخانه فقط باید پول وکیل رسیدگی کننده به پرونده، وکیل دادگستری و قفل سازی که در روز تخلیه درب ملک را باز می‌کند، را بپردازد. به طور کلی می‌توانید انتظار پرداخت یک هزینه کلی در حدود 500 یا 700 یورو را داشته باشید.