یکی از اولین قدم‌ها برای شروع زندگی جدید در اسپانیا خرید یک خانه است. این کار به مقدار قابل‌توجهی پول نیاز دارد. اما این مقدار دقیقاً چقدر است؟ آیا مبلغ توافق‌شده با فروشنده تنها هزینه‌ای است که شما می‌پردازید؟ راهنمایی: خیر به هیچ وجه اینطور نیست. بنابراین، ما قصد داریم از طریق این مطلب شک و شبهات شما را در این رابطه برطرف کنیم و به طور مفصل مالیات‌های خرید ملک در اسپانیا را توضیح می‌دهیم.
با این حال، قبل از پرداختن به مالیات‌های دقیق و هزینه‌هایی که باید بپردازید، می‌خواهیم دورنمایی از این موضوع را برای شما ترسیم کنیم. لطفا این مطلب راهنما را تا انتها بخوانید.
هزینۀ واقعی خرید ملک در اسپانیا
این فرایند ساده است. شما می‌خواهید ملکی را در این کشور به دست آورید. بنابراین، شروع به جستجو در وبسایت‌های آنلاین فروش ملک می‌کنید. یا شاید از یک مشاور املاک در این زمینه کمک می‌گیرید. اصلاً مهم نیست از چه طریقی، شما درنهایت خانۀ دلخواه خود را پیدا می‌کنید. یک خانه در یک موقعیت عالی، با متراژ مورد‌نظرتان و فضایی جذاب که احساس یک خانۀ واقعی را به شما بدهد. با این حال، اینجا همان جایی است که درد واقعی از راه می‌رسد: قیمت.
استفاده یک زوج از کمک مشاوران املاک در اسپانیا برای خرید ملک
قیمتی که مشاور املاک می‌گوید یا بصورت آنلاین پیدا می‌کنید مناسب است. ممکن است کمی بالاتر از قیمت مورد انتظار شما باشد، اما همچنان در حد توانایی شما است. اما یک لحظه صبر کنید. آیا این قیمت، قیمت واقعی ملک محسوب می‌شود؟ آیا هزینه بیشتری پرداخت نمی‌کنید؟ پاسخ مثبت است. اما چقدر بیشتر؟ با یک حساب سرانگشتی، شما باید انتظار پرداخت 10 الی 15 درصد اضافه بر قیمت خرید توافق‌شده در راستای مالیات‌ها و هزینه‌های اضافی داشته باشید.
بیشتر بخوانید: سوالات متداول هنگام خرید یا فروش ملک در اسپانیا
از قبل برنامه‌ریزی کنید
دانستن اینکه باید مبلغ بیشتری بپردازید، باعث می‌شود برنامه‌ریزی لازم را از قبل انجام دهید. در بسیاری از موارد، هزینه‌های پرداختی در قراردادهای شرطی برگردانده نمی‌شوند. اگر از خرید ملک صرفنظر کنید، تمام پول پرداختی را از دست می‌دهید. در این راستا، درک صحیح فهرست مالیات‌ها و هزینه‌هایی که به عنوان یک خارجی با آن‌ها رو‌به‌رو می‌شوید، مفید خواهد بود. با این حال، شهروندان ملی و خارجی‌ها مبلغ مشابهی را پرداخت خواهند کرد.
بنابراین، مالیات‌ها، هزینه‌ها و نرخ‌های مشابهی به هردو گروه اعمال می‌شود. اما باید بین مالیات‌های پرداختی برای خانه‌های نوساخت و خانه‌هایی که مجددا به فروش می‌رسند تمایز قائل شویم.
بیشتر بخوانید: روش های مختلف خرید خانه در اسپانیا
مالیات‌های خرید ملک اول
شما هنگام خرید یک خانۀ نو با مالیات‌های زیر رو به رو خواهید شد:
مالیات بر ارزش افزوده (VAT)
اولین مالیاتی که باید در نظر بگیرید مالیات بر ارزش افزوده در اسپانیا است. این مالیات معادل 10 درصد از ارزش ملک است. اگر ملک تجاری باشد این مقدار به 21 درصد خواهد رسید. در مورد خانه‌های تازه تحویل یا نوساخت مالیات بر ارزش افزوده 10 درصد است. از سوی دیگر، چنانچه خانه به مدت دو سال یا بیشتر توسط شخصی غیر از خریدار بصورت مداوم استفاده شده باشد، دست‌دوم محسوب می‌شود.
در اینجا مالیات بر ارزش افزوده 21 درصد محاسبه می‌شود. بنابراین، این مالیات را باید در هنگام امضای سند فروش پرداخت کرد.
تمبر مالیاتی و اقدامات قانونی مستند
تمبر مالیاتی مالیات دیگری برای املاک نو است که به فرایند ثبت اشاره می‌کند. مقدار آن کاملا به ناحیه‌ای که خانه در آن واقع شده بستگی دارد، اما از 0.5 تا 2 درصد متغیر است. برای مثال، در بارسلونا 1.5 درصد است. با این حال، شما می‌توانید از کسورات نرخ مالیا متعددی برخوردار شوید، به شرطی که در گروه‌های زیر قرار بگیرید:
- کمتر از 35 سال سن داشته باشید و قیمت خانه‌ای که می‌خواهید بخرید کمتر از 130000 یورو باشد
- معلولیت داشته باشید و قیمت ملک حداکثر 180000 یورو باشد
مالیات‌های ملک دست دوم
اما اگر ملک را از صاحب قبلی‌اش بخرید چه اتفاقی می‌افتد؟ باید مالیات‌های زیر را در نظر بگیرید:
مالیات نقل و انتقال ملک در اسپانیا (ITP)
مالیات نقل و انتقال ملک یک مالیات تصاعدی است که به قیمت ملک بستگی دارد. میزان آن بسته به جامعۀ خودمختار مربوطه متفاوت است، اما به عنوان یک قانون کلی:
- بیشتر از 8 درصد برای قیمت 400000 یورو
- 9 درصد وقتی قیمت ملک از 400000 تا 700000 یورو باشد
- 10 درصد از 700000 یورو به بالا
با این حال، در برخی نواحی مانند والنسیا، شما با یک نرخ ثابت 10 درصدی رو به رو خواهید شد. به یاد داشته باشید که اگر قیمت ملک از آن مبلغی که پرداخته‌اید بالاتر باشد، اداره مالیات می‌تواند ادعای پرداخت مالیات بیشتری از خریدار کند. درباره ITP، در بعضی جوامع خودمختار کمک هزینه‌هایی برای خانواده‌های پر جمعیت داده می‌شود. برای مثال، در کاتالونیا نرخ مالیات نقل و انتقال ملک برای خانواده‌های بزرگ 5 درصد است.
درنهایت، در یک موقعیت شما می‌توانید این مالیات را در هنگام خرید ملک نپردازید. زمانی که هم فروشنده و هم خریدار در معرض پرداخت مالیات بر ارزش افزوده قرار دارند. در غیر اینصورت، شما باید کل مبلغ را پرداخت کنید. همچنین، مالیات انتقال ملک بعد از امضای سند دولتی پرداخت می‌شود.
بیشتر بخوانید: ارزش کاداستر یک ملک
هزینه‌های اضافی هنگام خرید یک ملک
فهرستی که در ادامه خواهید دید برای هردو ملک نوساخت و دست دوم مشترک است. ممکن است تمام این هزینه‌ها به شما اعمال نشود، با این حال، شما می‌توانید با خواندن این فهرست مطمئن شوید که چیزی را از قلم نمی‌اندازید.
هزینه‌های دفتر اسناد رسمی
مراجعه به دفتر اسناد رسمی و استفاده از خدمات آن طی این فرایند قانونی الزامی است. چرا؟ زیرا دفتر اسناد رسمی باید سند دولتی را تنظیم کند. مبلغی که در اینجا پرداخت می‌کنید به عوامل متعددی بستگی دارد. مانند:
- قیمت توافق شدۀ ملک
- داشتن وام مسکن
- تعداد صفحات و بخش‌هایی که قرارداد دارد
- چه بخش‌هایی در معامله مداخله می‌کنند
- خود دفتر اسناد رسمی، زیرا بعضی از دفاتر نرخ‌های کمتری نسبت به دیگران ارائه می‌دهند
با این حال، برای اینکه تصور درستی داشته باشید، شما باید انتظار پرداخت مبلغی بین 300 تا 1000 یورو را داشته باشید.
بیشتر بخوانید: بررسی وضعیت یک ملک هنکام خرید در اسپانیا
هزینه‌های ثبت
بعد از پرداخت نهایی برای ملک، شما باید آن را در دفتر ثبت اسناد ملکی ثبت کنید. مبلغ دقیق به ناحیۀ دقیق مربوطه بستگی دارد، اما معمولا هزینه‌های ثبت زمین از 0.1 تا 2 درصد قیمت ملک قید شده در سند است. در اینجا انتظار پرداخت 500 یورو را داشته باشید.
تغییر خدمات عمومی
یکی از آخرین مراحل این فرایند انتقال مالکیت خدمات شهری مانند گاز، آب، برق و غیره از مالک قبلی است.
هزینه‌های حقوقی
شما در سرتاسر این فرایند باید یک وکیل کنار خود داشته باشید. بخصوص اگر یک خارجی باشید و زبان اسپانیایی را به خوبی صحبت نکنید. هزینه‌های حقوقی مربوطه می‌تواند به نوع شرکت خاص بستگی داشته باشد. آن‌ها می‌توانند از شما یک مبلغ ثابت بگیرند یا درصدی بین 0.5 تا 1.5 درصد قیمت خرید.
مشاور املاک
اگرچه امروزه به کمک اینترنت نیاز به داشتن یک مشاور املاک ضروری نیست، اما برخی افراد به مشاوران املاک نیاز دارند. معمولا کمیسیون آن‌ها توسط فروشنده پرداخت می‌شود که بین 2 تا 15 درصد متغیر است. اما شما همچنان می‌توانید آن را به عنوان هزینه در نظر بگیرید اگر در این مورد با فروشنده توافق کرده باشید.
بیشتر بخوانید: نکاتی برای خرید ملک در اسپانیا بدون مشاور املاک
وام مسکن و هزینه‌های بانکی
به احتمال زیاد شما برای خرید یک خانۀ نوساخت از وام مسکن استفاده می‌کنید. این امر هزینه‌های متعددی به همراه دارد که به قیمت نهایی خرید ملک اضافه خواهد شد.
انتقال پول به خارج از کشور
این موضوه اغلب به آسانی فراموش می‌شود. کمیسیونی که شما باید بابت انتقال پول از کشور مبدا خودتان به اسپانیا بابت تحقق پرداخت قیمت ملک پرداخت کنید. البته درصد دقیق آن بسته به گزینه و سرویس انتخابی شما متفاوت است.
بیشتر بخوانید: انتقال بین‌المللی پول در اسپانیا
هزینه‌های شماره NIE
ما این بخش را در این قسمت قرار دادیم، اما در حقیقت باید در ابتدای این مطلب قرار می‌گرفت. دریافت شماره NIE اولین قدم برای خرید یک ملک در اسپانیا برای مهاجران به شمار می‌رود. یک شماره شناسایی اصلی برای خارجی‌ها که شما برای پرداخت و امضای قراردادهای مربوطه به ان نیاز دارید. بنابراین، دریافت این شماره نیز هزینه‌هایی برای شما به همراه دارد.