قانون جدید مسکن اسپانیا بعد از مواجه شدن با صدها اصلاحیه قرار است در سال 2023 به تصویب برسد. هدف از اجرای این قانون جدید این است که روی فرایند اخراج مستاجرها از ملک نظارت شود. همچنین، این قانون در نظر دارد دسترسی به مسکن اجتماعی را افزایش دهد و سقف اجاره بهای املاک را نیز ثابت کند. پیش از این، راکل سانچز وزیر حمل و نقل اسپانیا در یک کنفرانس مطبوعاتی اظهار امیدواری کرده بود که این لایحه قبل از سال جدید تایید شود، اما این اتفاق رخ نداد.
البته اعضای حزب مردمی به شدت به پیش نویس این لایحه انتقاداتی را وارد کردند. به هر حال، به اعتقاد آنها این لایحه به مالکیت خصوصی و همچنین بخش اجاره ملک آسیب می‌زند. از طرف دیگر، قوه قضاییه این کشور نیز بابت پیامدهای قانونی این لایحه روی مناطق خودمختار اسپانیا ابراز نگرانی کرده بود. به‌طور کلی، پیش نویس لایحه مسکن بسیاری از افراد را در اسپانیا ناراحت کرده است. اما این قانون جدید دقیقا روی چه حوزه‌هایی دست می‌گذارد؟
در این مطلب قصد داریم جزئیات قانون مسکن جدید در اسپانیا را تجزیه و تحلیل کنیم.
مناطق مسکونی عمومی
طبق پیشنهاد قانون مسکن 30 درصد از تمام ساخت و سازهای جدید در بخش مسکن باید به مسکن اجتماعی اختصاص پیدا کنند. به علاوه، از این 30 درصد نیز 15 درصد باید برای اجاره اجتماعی در نظر گرفته شوند. در حال حاضر اسپانیا از حیث مسکن اجتماعی وضعیت مطلوبی ندارد. بر این اساس، مسکن اجتماعی کمتر از 300000 واحد از موجودی عمومی را تشکیل می‌دهد. به عبارت دیگر، تنها 1.6 درصد از خانواده‌ها در این کشور برای بهره مندی از مسکن اجتماعی واجد شرایط هستند.
با این وجود، این میزان در بسیاری از کشورهای اروپایی به حدود 10 درصد می‌رسد.
بیشتر بخوانید: نحوه دسترسی خارجی‌ها به مسکن اجتماعی در اسپانیا
بازارهای پراهمیت
در حالت کلی، ادارات مربوط به بخش مسکن این اختیار را خواهند داشت که مناطق پراهمیت را برای مدت سه سال تحت عنوان بازارهای مسکونی اعلام کنند. البته در صورت تداوم این شرایط ممکن است این سه سال هر سال تمدید شود. در این راستا، هر منطقه‌ای که تحت عنوان منطقه پراهمیت اعلام شود، در آنجا برنامه‌های خاصی برای برقراری تعادل در بازار اجاره حوزه شهری اجرا می‌شود. این برنامه‌ها احتمالا شامل تثبیت یا محدودسازی اجاره بها خواهند بود.
از طرف دیگر، برای اینکه یک منطقه به عنوان پراهمیت در نظر گرفته شود، باید شرایط خاصی داشته باشد. برای مثال، هزینه مسکن در آن منطقه باید از 30 درصد میانگین درآمد خالص خانوارهای همان منطقه تجاوز کند.
امکان تمدید درازمدت قرارداد اجاره
قانون مسکن جدید همچنین قرار است تسهیلاتی را برای ساکنان مناطق پراهمیت در نظر بگیرد. بر این اساس، مستاجران می‌توانند قرارداد کنونی خودشان را به صورت سالانه و حداکثر برای مدت سه سال تمدید کنند. همچنین، مستاجران می‌توانند طبق این قانون پیشنهادی اجاره بها را نیز محدود کنند.
این مطلب را هم بخوانید: محدودسازی افزایش اجاره بها در سال 2023 در اسپانیا
مقابه با مالکان املاک خالی
شوراهای محلی در اسپانیا بر اساس این قانون جدید می‌توانند برای مقابله با مشکل کمبود مسکن اجتماعی و استفاده بهینه از 3 میلیون خانه خالی در این کشور تا 150 درصد مالیات بر املاک اعمال کنند. این میزان مالیات قرار است به خانه‌هایی اعمال شود که بیش از دو سال بدون دلیل موجه خالی بوده‌اند. همچنین، مالیات بر املاک به صاحب خانه‌های دارای حداقل چهار خانه نیز اعمال خواهد شد. از طرف دیگر، اگر یک ملک به مدت سه سال خالی باشد، نرخ مالیات اضافه و جریمه حتی می‌تواند به 100 درصد برسد.
این مزان برای صاحب خانه‌هایی که دو یا چند آپارتمان در همان حوزه شهری دارند نیز 50 درصد افزایش پیدا می‌کند.
مزایای مالیاتی برای مالکان کوچک
به‌طور کلی، منظور از مالکان کوچک مالکانی است که کمتر از 10 ملک دارند. این دسته از مالکان طبق قانون مسکن در صورت کاهش اجاره بهای مستاجران‌شان واجد شرایط تخفیف و مشوق‌های مالیاتی جدید خواهند بود. اگرچه هنوز نهایی نشده است، طبق پیشنهاد این پیش نویس 50 درصد تخفیف مالیات برای صاحب خانه‌هایی که ملک‌شان را اجاره می‌دهند در نظر گرفته خواهد شد. همچنین، 70 درصد تحفیف مالیات نیز برای بعضی از مالکان در نظر گرفته می‌شود.
در این راستا، مالکانی که ملک‌شان را برای اولین بار به افراد جوان بین 18 تا 35 سال اجاره دهند می‌توانند از این تخفیف مالیاتی بهره مند شوند. همچنین، اگر قرارداد جدیدی را با امکان نوسازی ملک منعقد کنند نیز از این تخفیف مالیاتی بهره مند خواهند شد. در نهایت، در صورتی که ملک در یک منطقه مسکونی پراهمیت اجاره داده شود میزان این تخفیف به 90 درصد نیز خواهد رسید.
اخراج مستاجر از ملک
در پایان، این لایحه همچنین به دنبال حفاظت از فرایندهای اخراج مستاجر از ملک در اسپانیا نیز است. در این راستا، برای حمایت از خانواده‌های آسیب‌پذیر و تضمین ارتباط بین دستگاه‌های قضایی و خدمات اجتماعی دستوراتی را ارائه می‌کند تا امکان ارزیابی کامل از وضعیت به وجود آمده فراهم شود. علاوه بر این، طبق این قانون جدید در صورت نیاز خیلی سریع به مستاجران در موقعیت‌های آسیب پذیر اقتصادی یا اجتماعی رسیدگی خواهد شد.
با این حال، آشنایی با دلایل اخراج مستاجر از ملک توسط صاحبخانه در اسپانیا می‌تواند به مستاجران کمک کند تا با این مشکل مواجه نشوند. شایان ذکر است، به دلیل تورم بی سابقه بعضی از مستاجران در این کشور نمی‌توانند از پس هزینه‌های مربوط به اجاره ملک برآیند. به همین دلیل، صاحب خانه‌ها به ناچار دنبال راه‌هایی برای اخراج مستاجران از ملک‌شان می‌گردند. هرچند، این فرایند نیز از لحاظ قانونی پیچیدگی‌های خاصی دارید و به این راحتی‌ها امکانپذیر نیست.