بسیاری از مردم می‌خواهند ملک خود را در اسپانیا اجاره دهند. بعضی‌ها از این راه امرا‌ر معاش می‌کنند. برخی دیگر نیز در خارج از کشور کار می‌کنند و از طریق اجاره دادن ملک خود نیز درآمد مازادی کسب می‌کنند. چه شما یک صاحب‌خانه حرفه‌ای باشید یا فردی باشید که خانه خود را در صورت عدم استفاده اجاره می‌دهید، نکات زیادی برای یادگیری درباره اجاره دادن ملک در اسپانیا وجود دارد. انجام هرگونه اشتباه ممکن است برای شما گران تمام شود.
ما در این مطلب به تشریفات قانونی و حقوق صاحبان ملک و مستاجران می‌پردازیم.
پیدا کردن مستاجر
راه‌های زیادی برای بازاریابی ملک در اسپانیا وجود دارد. شما با یک جستجوی اینترنتی کوچک می‌توانید ده‌ها آگهی اجاره ملک را پیدا کنید. برای اجاره‌نامه‌های بلند مدت، بعضی از شرکت‌ها با پوشش ملی عبارتند از:
- Servihabitat
- Thinkspain.com
- Keyro.com
- Comprarcasa
- booking.com
- Idealista.com
- Tucasa.com (فقط اسپانیا)
- Nestpick (اسپانیا، انگلیس، فرانسه، آلمان و ایتالیا)
شرکت‌های دیگری نیز وجود دارند. بیشتر مشاوران املاک با املاک اجاره‌ای سر و کار دارند. اگر شما در نزدیکی یک دانشگاه زندگی می‌کنید، بیشتر کالج‌ها فهرستی از املاک موجود را دارند.
مشاور املاک یا مشاور آنلاین؟
مشاوران املاک می‌توانند تمام کارهای مربوط به اجاره دادن ملک شما را انجام دهند. آن‌ها معمولا اجاره ماه اول را به عنوان دستمزد از شما دریافت می‌کنند. آن‌ها ممکن است حتی مبلغ یک اجاره را از مستاجر برای معرفی ملک بگیرند. بعضی از مشاوران املاک تنها مستاجر پیدا می‌کنند. باقی مشاوران املاک یک بسته کامل شامل تنظیم قرارداد و فهرست‌سازی را ارائه می‌دهند.
مشاوران آنلاین ممکن است کاری جز برقرار کردن ارتباط مستاجر با شما را انجام ندهند و باقی کارها بر عهده شما بگذارند. یا ممکن است همان خدمات مشاوران املاک را به شما ارائه دهند. برای مثال، tucasa.com برای صاحب‌خانه‌های غیر‌حرفه‌ای رایگان است، اما فقط ملک شما را آگهی و مستاجر آینده را به شما معرفی می‌کند.
بیشتر بخوانید: نکات مهم در مورد اجاره دادن ملک در اسپانیا
توصیف ملک
داشتن یک توصیف خوب و دقیق از ملک‌تان، نقشه‌ای که موقعیت مکانی را نشان بدهد و عکس‌های زیبا برای اجاره دادن سریع ملک‌تان ضروری است. وبسایت‌های آنلاین را بررسی کنید تا ببینید مشاوران حرفه‌ای چطور املاک را توصیف می‌کنند. توضیحات ملک باید به زبان انگلیسی، اسپانیایی و هر زبان دیگر قابل استفاده در آن منطقه باشد. همچنین املاک براساس متراژ‌شان توصیف می‌شوند: برای مثال، یک خانه با سطح کل 70 متر مربع و 60 متر مربع مساحت خالص.
آماده کردن مستاجر برای بازدید ملک
مواردی وجود دارند که شما باید همیشه قبل از نشان دادن ملک‌تان به مستاجر سالم بودن آن‌ها را بررسی کنید:
- سیستم سرمایش و گرمایشی سالم
- لوله‌کشی‌های سالم
- آب گرم
- چراغ‌های ساختمان
- امنیت نصب برف
- اجاق گاز
- هشدار منوکسید کربن و آتش
- شرایط و راحتی تخت‌خواب‌ها
- فرش‌ها
- شرایط کلی
- کلیدهای خانه
- گواهی ایمنی برق
- گواهی انرژی
- در صورت اجاره دادن ملک در تعطیلات، اعلام به مقامات گردشگری
علاوه بر این، شما باید فهرست مفصلی از محتویات ملک و بیانیه‌ای دقیق از وضعیت ساختمان تهیه کنید. همچنین، از عکس‌ها در هردو مورد استفاده کنید.
شما باید تصمیم بگیرید که:
- مدت اجاره‌دهی چقدر است؟
- ملک مبله باشد یا غیر مبله؟
- اگر مستاجر بخواهد از اثاثیه شخصی خود استفاده کند، آیا اجازه می دهید اثاثیه شما را در انبار قرار دهد؟ با چه شرایطی؟
- چه کسی مسئول هزینه‌های عمومی خواهد بود؟
- چه کسی مسئول مالیات بر املاک (IBI) اسپانیا است؟
موافقت با مفاد اجاره
مفاد اجاره میان مستاجر و بنگاه اجاره ملک پذیرفته می‌شود، اگر شما از بنگاه کمک گرفته باشید. آن‌ها روی اجاره، مبلغ بیعانه، مدت زمان اخطاریه و مدت اولیه پیشنهادی قرارداد توافق می‌کنند. یا یاد داشته باشید که حتما قرارداد کتبی باشد.
تشریفات قانونی
قرارداد کتبی باید به زبان اسپانیایی باشد و توسط شما و مستاجر امضا شود. مطمئن شوید که فهرست محتویات ملک توسط مستاجر امضا می‌شود. مستاجر باید بیعانه بدهد. معمولا معادل دو ماه اجاره است که همزمان با اجاره ماه اول پرداخت می‌شود. بیعانه باید به یک حساب امانی واریز شود و تا زمان ترک ملک توسط مستاجر در این حساب نگهداری شود. بهتر است پرداخت تمام اجارهها از طریق انتقال بانکی انجام شود و نه بصورت نقدی.
به این ترتیب می‌توانید ثابت کنید که پرداختی‌ها انجام شده است. ما توصیه می‌کنیم که از یک وکیل یا مشاور املاک واجد شرایط برای تهیه قرارداد اجاره استفاده کنید.
حقوق صاحب‌خانه و مستاجر
حقوق شما توسط قانون اجاره شهری (LAU) تعیین می‌شود. این قانون پیچیده است و ما در ادامه فقط خلاصه‌ای از آن را توضیح خواهیم داد. قانون اجاره شهری به هر دو اجاره‌نامه کوتاه مدت و بلند مدت می‌پردازد. مردم زیاد درباره اجاره‌نامه‌های بلند مدت و کوتاه مدت صحبت می‌کنند. اما این اصطلاحات گمراه کننده‌اند. زیرا بر اساس قانون اسپانیا، مهم طول مدت اجاره نیست، بلکه اجاره یک ملک به‌عنوان خانه دائمی مستاجر در نظر گرفته می‌شود.
اجاره‌نامه‌های خانه‌های دائمی خیلی قانون‌مند هستند و از مستاجران حمایت می‌کنند. اجاره‌نامه‌های ملک برای استفاده نسبت به خانه دائمی منعطف‌تر و از حمایت کم‌تری برخوردارند. بسیاری از صاحب‌خانه‌ها سعی می‌کنند اجاره‌نامه‌های خانه دائمی را به جای خانه غیر دائمی جا بزنند. اما این کارها معمولا جواب نمی‌دهد. مهم نیست که در قرارداد اجاره کوتاه مدت یا بلند مدت قید شود. این دادگاه است که براساس تفسیر حقایق مورد شما، تصمیم می‌گیرد قرارداد اجاره در کدام طبقه‌بندی قرار بگیرد.
اجاره‌نامه یک خانه دائمی
هرگونه توافقی که قانون را نقض کند، باطل خواهد شد. بر اساس قانون، صاحب‌خانه و مستاجر می‌توانند آزادانه روی مبلغ بیعانه توافق کنند. معمولا معادل دو ماه اجاره است. بیعانه باید به یک حساب امانی واریز شود تا مستاجر اطمینان حاصل کند بعد از اتمام قرارداد این مبلغ به وی باز می‌گردد. به علاوه، معمولا مستاجر باید یک ماه اجاره را از قبل پرداخت کند. صاحب‌خانه از لحاظ قانونی نمی‌تواند اجاره‌های بیشتری را درخواست کند.
مدت اجاره
در اینجا مدت زمان اجاره مهم نیست، بلکه هدف از اجاره اهمیت دارد. اگر از ملک به عنوان یک خانه دائمی استفاده شود، صرف‌نظر از اینکه اجاره سه سال یا سه ماه طول بکشد، قانون از مستاجر حمایت می‌کند.
فسخ قرارداد اجاره
مستاجر می‌توانند از اجاره‌نشینی صرف‌نظر کند، به‌شرطی که بیشتر از 6 ماه از لازم‌الاجرا شدن قرار داد گذشته باشد. برای انجام این کار، باید به از 30 روز قبل به صاحب‌خانه اخطاریه بدهد. اگر قرارداد در حین مدت قرارداد اجاره به پایان برسد، مستاجر باید هزینه ماه‌هایی را که در ملک نمانده است را بپردازد. برای مثال، اگر قرارداد 11 ماه باشد و مستاجر بعد از 6 ماه بخواهد به قرارداد خاتمه دهد، باید اجاره 5 ماه دیگر را به صاحب‌خانه بپردازد. صاحب‌خانه می‌تواند قرارداد را لغو کند اگر مستاجر:
- اجاره ماهانه را پرداخت نکند
- بدون اجازه صاحب‌خانه ملک را به دیگری اجاره دهد
- عمدا به ملک خسارت بزند
- به طور جدی برای همسایگان مزاحمت ایجاد کند
مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند اگر:
- صاحب‌خانه از انجام تعمیرات ضروری در ملک خودداری کند
- صاحب‌خانه مزاحمت غیر ضروری برای مستاجر ایجاد کند
کارهایی که به‌عنوان صاحب‌خانه نباید انجام دهید
خودتان عدالت را برقرار کنید!
اگر مستجر اجاره‌بها را پرداخت نکند، شما نمی‌توانید بدون رضایت وی یا رفتن به دادگاه از ملک‌تان اخراج کنید. زیرا ممکن است به جرم ورود غیر قانونی به زندان محکوم شوید. خوشبختانه قانون جدیدی تصویب شده است که به روند اخراج سریع مستاجر از ملک کمک می‌کند اما بین 6 تا 9 ماه طول می‌کشد. بیشتر بخوانید: اخراج مستاجر از ملک در اسپانیا
ورود بدون اجازه برای بررسی شرایط ملک
شما بدون کسب اجازه مستاجر اجازه ورود به ملک‌تان را ندارید، حتی اگر مستاجر کرایه ماهانه را پرداخت نکند.
قطع آب و برق یا تعویض کلیدها
این اقدامات به‌عنوان تخلف مجرمانه تلقی می‌شوند، حتی اگر مستاجر از پرداخت اجاره خودداری کرده باشد.
تمدید قرارداد اجاره
صاحب‌خانه‌ها در صورت تمایل مستاجر، ملزم به تمدید قرارداد اجاره از یک‌سال تا حداکثر سه سال هستند. مستاجرها نیز باید حداقل از 30 روز قبل تمایل خود به تمدید را به صاحب‌خانه‌ها اعلام کنند.
اجاره بها
مبلغ اجاره و شرایط پرداخت به طور آزادانه قابل مذاکره است. صاحب‌خانه نمی‌تواند بیشتر از یک‌ماه اجاره را از قبل دریافت کند. صاحب‌خانه بعد از پرداخت هر اجاره باید رسید آن را به مستاجر بدهد. اما بهتر است پرداخت‌ها از طریق انتقال بانکی انجام شود تا مدرک پرداخت وجود داشته باشد. توجه داشته باشید که اجاره بها هر سال به‌روز می‌شود.
تعمیرات و نوسازی ملک
این وظیفه صاحب‌خانه است که هزینه‌های مربوط به تعمیرات و نوسازی را پرداخت کند. اگر صاحب‌خانه برای بهسازی ملک کارهایی انجام دهد که مصداق بهسازی واقعی باشد، حق افزایش اجاره بها را دارد.
این مطلب را هم بخوانید: مجوز برنامه ریزی در اسپانیا برای نوسازی ملک
خسارت به ملک
اگر خسارت بر اثر استعمال مانند شکستگی پنجره، نشتی شیر آب یا خرابی دوش باشد، مستاجر باید هزینه‌های مربوطه را بپردازد. در غیر اینصورت، اگر طوفان به سقف صدمه بزند یا کامیون به ملک برخورد کند، جبران خسارت به عهده صاحب‌خانه است. با فرض اینکه اثاثیه خانه سالم به مستاجر تحویل داده شده باشد، جبران هرگونه خسارت بر عهده مستاجر خواهد بود.
هزینه‌های خدمات شهری
به‌عنوان یک قانون کلی، پرداخت تمامی هزینه‌های مربوط به خدمات شهری مانند گاز، آب، برق و غیره به عهده مستاجر است. این موضوع باید در قرارداد اعلام شود.
مالیات و هزینه‌های اجتماعی
معمولا صاحب‌خانه مسئول پرداخت مالیات بر اموال و هزینه‌های اجتماعی است. اما در صورت توافق می‌تواند برعکس هم باشد. مطمئن شوید که این موارد به‌وضوح در قرارداد ذکر شود.
اجاره‌نامه یک خانه غیر دائمی
انواع مختلفی از این نوع قراردادها از جمله قراردادهای فصلی یا قرارداد اجاره ملک تجاری وجود دارند. اجاره‌های خصوصی در تعطیلات توسط قانون اجاره شهری به طور خاص مستثنی هستند. در این نوع قراردادها دو‌طرف آزاد هستند که روی بندهای قرارداد توافق کنند. قراردادهای فصلی بیشتر به مهاجران مربوط می‌شوند. به‌خصوص در مورد دانشگاهیان، ممکن است فقط بخواهند یک سال تحصیلی در ملک شما زندگی کنند.
بیعانه
قانون بیان می‌کند که مستاجر حداقل باید دو ماه را به عنوان بیعانه بدهد. با این حال، دو طرف می‌توانند آزادانه این میزان را افزایش دهند.
اجاره‌های خصوصی در تعطیلات
در بیشتر بخش‌های اسپانیا این نوع اجارهها مطابق با مقررات محلی است. برای مثال، در اندلس شما باید ملک خود را به‌عنوان خانه مختص تعطیلات در درفتر ثبت اسناد گردشگری محلی ثبت کنید. توجه داشته باشید که شرایط لازمی برای ثبت نام وجود دارد که شامل داشتن مجوز رسمی برای اشغال ساختمان به عنوان اقامت‌گاه و گواهی بهره‌وری انرژی است. جریمه عدم رعایت این قوانین هزاران یورو است.
مدیریت مداوم ملک
در کنار پیدا کردن یک مستاجر برای ملک‌تان، شما به‌عنوان بک صاحب‌خانه باید اقداماتی را به طور مداوم انجام دهید. این موارد عبارتند از:
- گرفتن اجاره و پرداخت قبض‌ها
- ثبت مالیات‌ها
- انجام تعمیرات
- نظافت ملک در پایان مدت اجاره
شما می‌توانید این کارها را یا خودتان شخصا و یا توسط یک شرکت مدیریت ملک انجام دهید. بسیاری از مشاوران املاک این خدمات را پیشنهاد می‌کنند، اما شرکت‌های تخصصی مدیریت ملک نیز وجود دارند. البته در بین این شرکت‌ها، شرکت‌های خوب و بد دیده می‌شود. بنابراین، سعی کنید که یک شرکت مدیریت ملک خوب پیدا کنید. برای قراردادهای اجاره معمولی، از چندین ماه تا یک یا دو سال، شما باید انتظار پرداخت 7 تا 15 درصد درآمد اجاره ملک‌تان به این شرکت‌ها را داشته باشید.
بیمه
اگر قصد اجاره ملک‌تان در اسپانیا را دارید حتما به یک بیمه مناسب احتیاج خواهید داشت. نوع دقیق بیمه‌نامه‌ای که نیاز دارید به نوع ملک و نوع اجاره‌نامه بستگی دارد. اما بعضی از مسائلی که باید به آن‌ها فکر کنید عبارتند از:
- بیمه‌نامه‌ای که خسارات ملک ناشی از سرقت توسط افرادی غیر از مستاجر را پوشش دهد
- خسارات تصادفی مانند خسارت ناشی از طوفان را پوشش دهد
- سرقت بوسیله مستاجر را پوشش دهد
- شامل ییمه مسئولیت عمومی باشد و حوادث مربوط به مستاجر و مهمانانش را پوشش دهد
- اگر باغبان، نظافت‌چی و تعمیرکار استخدام کرده‌اید، بهتر است که بیمه مسئولیت عمومی را نیز در بیمه‌نامه خود بگنجانید، تا در مقابل اقدامات قانونی آن‌ها از شما محافظت کند
بیشتر بخوانید: بیمه خانه در اسپانیا
کلام آخر
امروزه افراد زیادی در فکر پیدا کردن ملک اجاره‌ای در اسپانیا هستند و بازار اجاره ملک در حال رشد است. تعداد گردشگران در حال افزایش است و تعداد مهاجران مقیم اسپانیا ثابت یا در حال بالا رفتن است. فقط مطمئن شوید که ملک اجاره‌ای خود را کاملا آماده کرده‌اید و ملک‌تان از قانون مربوطه پیروی می‌کند.