بسیاری از افراد بعد از دریافت اجازۀ اقامت اسپانیا می‌خواهند ملکی را خریداری و در آن زندگی کنند، اما به دلیل عدم آشنایی با فرایند این کار دچار شک و تردید می‌شوند. تردیدهایی در مورد مالیات‌های پرداختی، روش قانونی خرید یا فروش ملک و عدم داشتن اطلاعات کافی، همه و همه باعث سردرگمی آنها می‌شود. ما از طریق این مطلب قصد داریم تمام شک و تردیدهای شما را برطرف کنیم. از این رو، به تعدادی از متداول ترین سوالات شما درباره خرید یا فروش ملک در اسپانیا پاسخ خواهیم داد.
1. کدام مالیات‌ها را در زمان خرید ملک باید پرداخت کرد؟
اگر شما در اسپانیا یک خانه یا آپارتمان خریداری کنید، باید مالیات نقل و انتقال ملک را بپردازید. این مالیات برای ملک دست دوم معادل 10 درصد است. هرچند، در مورد یک خانه یا آپارتمان نوساخت باید 1.5 درصد بیشتر برای ثبت‌نام پرداخت کنید. همچنین، اگر سن ملک کمتر از 32 سال باشد، مقدار 10 درصد نصف می‌شود و شما فقط باید 5 درصد بایت مالیات نقل و اتقال ملک در این کشور پرداخت کنید.
بیشتر بخوانید: مالیات و هزینه‌های خرید خانه در اسپانیا
2. کدام مالیات‌ها را در زمان فروش یا اچازۀ ملک باید پرداخت کرد؟
فروش یا اجارۀ ملک یعنی اینکه شما درآمد به دست آمده از معامله را ثبت کنید. مالیات مربوط به درآمد در اسپانیا مالیات بر عایدی سرمایه است. میزان دقیق آن به وضعیت خاص شما بستگی دارد اما معمولا مقدار آن بین 19 تا 23 درصد است. بسته به اینکه مقیم این کشور باشید یا نباشید، این نرخ ممکن است بالاتر یا پایین تر باشد. برای مثال، اگر شما مقیم نباشید اما در یکی دیگر از کشورهای اتحادیه اروپا زندگی کنید، باید 19 درصد پرداخت کنید.
برای آشنایی بیشتر با این مبحث می‌توانید مطلب مالیات‌های فروش ملک در اسپانیا را مطالعه کنید.
3. فرایند خرید خانه چقدر طول می‌کشد؟
این سوالی است که بسیاری از مشتریان از ما می‌پرسند. زیرا تمایل دارند این فرایند هرچه سریعتر انجام شود. برای همین ما باید محتاطانه به این سوال جواب بدهیم. شما به محض پیدا کردن محل اقامت دلخواه‌تان می‌توانید خانۀ جدید خود را ظرف 1 یا 2 هفته خریداری کنید. اما زمان دقیق هم به فروشنده و هم به دفتر نمایندگی بستگی دارد. از همه مهمتر، پیچیده‌ترین بخش آن به راستی آزمایی سرمایه گذاری مربوط می‌شود.
80 درصد زمان راستی آزمایی صرف بررسی گواهی ثبت‌نام و 20 درصد دیگر صرف بررسی کارهای فنی آپارتمان از جمله شرایط ساختمان، وجود هرگونه مشکل با همسایگان، پرداخت‌های در دست انجام و غیره می‌شود. بنابراین، اگر گزارش رسمی ثبت زمین (nota simple) خوب باشد، احتمالا فرایند راستی آزمایی فقط 2 تا 3 روز طول می کشد. در نتیجه، شما می‌توانید تمام مراحل خرید را فقط در عرض یک هفته انجام دهید.
بیشتر بخوانید: روش‌های مختلف خرید خانه در اسپانیا
4. آیا امکان نظارت بر معماری قبل از قرارداد پیش فروش وجود دارد؟
بله، شما به شرط توافق با فروشنده می‌توانید این کار را انجام دهید. بهتر است در مرحلۀ خرید سند مالکیت عمومی که در آن قرارداد را تنظیم و امضا می‌کنید، برای تهیۀ گزارش از وضعیت خانه یا آپارتمان و شناسایی هرگونه خسارات احتمالی ملک یک معمار استخدام کنید. زیرا اگر مالیات 10 درصدی را پرداخت و بعداً از خرید ملک صرفنظر کنید، مبلغ مالیات به شما بازپرداخت نمی شود.
بیشتر بخوانید: بررسی وضعیت یک ملک هنکام خرید در اسپانیا
5. بانک‌ها چه مقدار وام مسکن به خریداران ملک می‌دهند؟
امروزه بانک‌ها معمولاً 60 تا 70 درصد قیمت ملک را به عنوان وام مسکن به شما اعطا می‌کنند. در گذشته اگر مقیم اسپانیا بودید، این میزان برابر با 90 درصد ارزش ملک بود. با این حال، در حال حاضر بانک‌ها محافظه کار شده‌اند، بخصوص اگر شما مهاجر باشید. پس مراقب باشید. زیرا وقتی از 60 درصد قیمت ملک صحبت می‌کنیم، منظور ما قیمت واقعی خانه‌ای که قصد خرید آن را دارید نیست، بلکه این 60 درصد براساس ارزیابی بانک از ارزش ملک مشخص می‌شود.
بنابراین، بین ارزشیابی قیمت واقعی بانک روی ملک و قیمتی که در نهایت پرداخت می‌کنید تفاوت عمده‌ای وجود دارد. برای آشنایی بیشتر با فرایند دریافت این وام، می‌توانید مطلب وام مسکن در اسپانیا برای مهاجران را مطالعه کنید.
6. آیا می‌توان خانه‌ای را بدون داشتن گواهینامۀ سکونت خرید؟
گواهی سکونت (cédula de habitabilidad) مدرکی است که شرایط سلامت و بهداشتی لازم برای زندگی داخل یک خانه یا آپارتمان را تایید می‌کند. بنابراین داشتن این مدرک در زمان خرید ملک از اهمین زیادی برخوردار است، زیرا شما برای ثبت نام تمامی خدمات مانند آب و گاز به آن نیاز خواهید داشت. حالا آیا شما می توانید یک ملک را بدون داشتن گواهی نامه سکونت، خریداری کنید؟ خوب، در واقع می توانید، اگرچه ما این کار را توصیه نمی کنیم.
چرا؟ زیرا اگر در یک ملک بدون گواهی نامه سکونت زندگی کنید، در صورت انجام هرگونه بازرسی، به دلیل غیرقانونی بودن این عمل، جریمه خواهید شد.
بیشتر بخوانید: 3 مرحله قانونی برای خرید خانه در اسپانیا
7. آیا برای اجاره دادن ملک محدودیت خاصی وجود دارد؟
خیر، در واقع شما می‌توانید ملک خود را به هر کسی که مایلید اجاره دهید، اما اگر قصد اجارۀ ملک خود را دارید، باید حتمً با مستاجر قرارداد امضا کنید. بسته به مدت زمان اجاره، 4 نوع قرارداد معمولی وجود دارد:
- قراداد توریستی: این قرارداد شما را قادر می‌سازد ملک خود را روزانه یا هفته‌ای اجاره بدهید و برای این کار به کسب مجوز از شهرداری نیاز دارید
- قرارداد فصلی (contrato de temporada): مدت این قرارداد حداکثر 30 روز است
- قرارداد زیر یک سال: یک قرارداد خاص برای اجاره که کمتر از یک سال طول می‌کشد. برای مثال 11 ماه که امری معمول است
- اجاره نامۀ بلند مدت: معمولاً بالای 5 سال است
بیشتر بخوانید: اجاره دادن ملک در اسپانیا
8. آیا برای خرید ملک باید یک مشاور املاک استخدام کرد؟
پاسخ این سوال به اعتبار مشاور املاک بستگی دارد. مشاوران املاک زیادی وجود دارند که واقعاً صادق هستند. اما مشاوران دیگری هستند که صادقانه عمل نمی‌کنند. اگر نمایندۀ معتبر و قابل اعتمادی می‌شناسید، پیش او بروید. اما اگر شک دارید، واقعاً نیازی به این کار نیست. یک وکیل تخصصی املاک می‌تواند در تمام مراحل شما را راهنمایی کند و هرگونه مدرک و مراحل قانونی را برای شما مشخص کند.
بیشتر بخوانید: نکاتی برای خرید ملک در اسپانیا بدون مشاور املاک
ما توصیه می‌کنیم که زمان خرید خانه در این کشور در کنار خود یک وکیل داشته باشید. ما در مقصد ایده آل به بسیاری از مشتریان در زمینۀ مسائل حقوقی در اسپانیا کمک کرده‌ایم و شما نیز در صورت تمایل برای خرید ملک در این کشور می‌توانید از وکلای حقوقی ما کمک بگیرید.