پیش پرداخت قبل از خرید ملک در اسپانیا

اگر به دنبال خرید یک ملک در اسپانیا هستید، احتمالاً مفهوم contrato de arras را شنیده یا با آن برخورد کرده باشید. اما منظور از آن چیست و چه حقوقی به شما اعطا می‌کند؟ شما قبل از امضای آن چه نکاتی را باید بدانید؟ contrato de arras در زبان انگلیسی به عنوان قرارداد بیعانه یا قرارداد پیش پرداخت ترجمه می‌شود. از این لحاظ، این قرارداد در بیشتر موارد یک مدرک حقوقی ضروری برای نهایی کردن توافق خرید ملک در اسپانیا است.

اگرچه ممکن است در فرآیند طولانی پیدا کردن و خرید ملک، یک فرمالیتۀ اداری دیگر به نظر برسد، قرارداد مهمی است که خریدار و فروشنده را به انجام معامله متعهد می‌کند. از این رو، به پرداخت اولیه سپرده جنبۀ رسمی می‌دهد. در اسپانیا، مبلغ سپرده یا وجه امانی که باید در هنگام امضای قرارداد پیش پرداخت به فروشنده پرداخت شود، معمولاً بین 5 تا 15 درصد از قیمت نهایی توافقی فروش است. یعنی مبلغی که فقط صاحب ملک می‌تواند نقد کند.

ما در این مطلب قصد داریم شما را با نکات مهم دربارۀ پرداخت پیش پرداخت قبل از خرید ملک در اسپانیا آشنا کنیم. لطفاً تا پایان این مطلب همراه ما باشید.

هدف از قرارداد پیش پرداخت در اسپانیا

در حالت کلی هدف اصلی از پرداخت پیش پرداخت آسودگی خاطر و اطمینان دو طرف درگیر در فروش ملک است. زیرا قرارداد توافق‌نامه بصورت کتبی تأیید می‌کند که شرایط توافق شده برای فروش باید حتماً رعایت شود. از این رو، برخلاف بازار اجاره که شما در آن مبلغ پیش پرداخت را پرداخت می‌کنید و  بعد از تخلیۀ ملک یا پایان قرارداد اجاره به شما برگردانده می‌شود، قرارداد پیش پرداخت فقط برای خرید ملک است و عملکرد متفاوتی دارد.

از این لحاظ، اگر شما قرارداد پیش پرداخت را امضا کنید و در نهایت از خرید ملک منصرف شوید، مبلغ پرداختی به عنوان پیش پرداخت را به طور کامل از دست خواهید داد. با این حال، اگر در فسخ قرارداد فروشنده مقصر باشد و معاملۀ ملک طبق توافق قبلی پیش نرود، در اسپانیا رسم این است که فروشنده دو برابر مبلغ پیش پرداختی را که پرداخت شده را برمی گرداند.

بیشتر بخوانید: نحوۀ خرید خانه با پول نقد در اسپانیا

معمولاً چه چیزی در قرارداد پیش پرداخت قید می‌شود؟

پیش پرداخت معمولاً حاوی جزئیات متعدد مهمی از جمله اطلاعات کلیدی و جزئیات شخصی است. در این راستا، امضای یکی از این قراردادها داشتن مستندات ضروری را از نظر مالی، نمایندگی، مالیات، شهروندی و غیره توسط هر دو طرف قرارداد تضمین می‌کند. علاوه بر این، خود ملک و هر نوع هزینه، محدودیت یا دیگر شرایط مالی مرتبط مانند بدهی‌های معوق در ملک یا زمین را شناسایی کرده و به دقت توضیح می‌دهد.

البته این امر شامل قیمتی است که باید در مرحله واریز و سپرده پرداخت شود. یا اینکه طرح پرداخت و جزئیات گزینه‌های پرداخت احتمالی دیگر مانند وام مسکن را از قبل تعیین می‌کند. پیش پرداخت همچنین شامل یک محدودیت زمانی برای اجرای سند فروش است. علاوه بر این، آنچه را که خریدار و فروشنده هر دو امضا می‌کنند را کاملاً روشن و شفاف می‌کند. در نتیجه، بعداً به هیچ عنوان نمی‌توان این مدت زمان را تغییر داد، مگر اینکه یک توافق جدید انجام شود.

از طرف دیگر، بعد از امضا نیز معمولاً همین اتفاق می‌افتد، مگر اینکه هر دو طرف بخواهند توافق جدیدی داشته باشند.

این مطلب را هم بخوانید: خرید ملک در حراجی‌های اسپانیا

مفاد قرارداد پیش پرداخت قبل از خرید ملک در اسپانیا

نحوۀ مکتوب کردن قرارداد پیش پرداخت

اگر شما قرارداد پیش پرداخت را در گوگل جستجو کنید، قادر خواهید بود الگوهای بی‌شماری را پیدا کنید. با این حال، صرفنظر از سطح زبان اسپانیایی شما بهتر است همیشه از یک وکیل کمک بگیرید. شما می‌خواهید کاملاً مطمئن شوید که پیش پرداخت درست و از نظر قانونی الزام آور است. اگرچه از نظر بسیاری از افراد تشریفاتی در نظر گرفته می‌شود، در صورت شکسته شدن این قرارداد عواقب جدی مالی و احتمالاً حقوقی برای طرف متخلف به همراه خواهد داشت.

بنابراین، بهتر است به جای توافق و امضای خصوصی با فروشندۀ ملک از یک متخصص حقوقی کمک بگیرید. از این رو، سردفتر یا یک شاهد مستقل در آنجا حضور خواهند داشت و به شما ضمانت‌های لازم را ارائه می‌دهند، اگرچه در بنگاه‌های معاملات ملکی نیز می‌توان این قرارداد را امضا کرد. از این لحاظ، شاهد مربوطه شرایط سپرده را برای دو طرف توضیح می‌دهد. در نتیجه، همه می‌توانند با آگاهی کامل از این واقعیت و همچنین موعد در نظر گرفته شده تصمیم آگاهانه‌ای بگیرند.

از طرف دیگر، بهترین کار این است که هنگام امضای قرارداد پیش پرداخت نیز از لحاظ حقوقی مشاوره بگیرید، زیرا مقررات این نوع توافق‌نامه‌ها در اسپانیا بی حساب و کتاب است.

بیشتر بخوانید: خرید ملک در اسپانیا بدون مشاور املاک

از دریافت سند ساده مطمئن شوید

دریافت سند ساده (nota simple) نیز در هنگام خرید ملک در اسپانیا اهمیت زیادی دارد. بسیاری از وکلا پیشنهاد می‌کنند که سند ساده را در همان روز امضای قرارداد دریافت کنید، زیرا شرایط قانونی و مالی ملک یا فروشنده ممکن است از زمان مشاهدۀ آن برای اولین بار تغییر کرده باشد. از این رو، قبل از امضا به خوبی ملک را نگاه کنید. مانند دریافت سند ساده، همچنین بسیار مهم است که قبل از امضای قرارداد پیش پرداخت یک بررسی سریع و نهایی رو ملک انجام دهید.

قبل از قرار دادن قلم روی کاغذ مطمئن شوید که بررسی‌های  کامل را انجام داده اید. بررسی کنید که تمام چراغ‌ها سالم هستند و همۀ شیرهای لوله کشی به خوبی کار می کنند. سیستم گرمایش را نیز حتماً بررسی کنید تا نشتی یا هر نوع آسیب قابل مشاهده نداشته باشد. این کار باعث می شود که شما از بسیاری از مشکلات احتمالی جلوگیری و در زمان و هزینه‌های خود صرفه جویی کنید.

این مطلب را هم بخوانید: بررسی وضعیت یک ملک هنگام خرید در اسپانیا

علاوه بر این، دقت کنید که قیمت پیش پرداخت و کل فروش باید به طور دقیق و واضح در قرارداد پیش پرداخت مشخص شود. در نتیجه، از هر اختلاف احتمالی که معاملۀ فروش را بهم می‌زند، جلوگیری می‌شود. از همه مهمتر، باید به صورت کتبی قید شود که خریدار در صورت انصراف از هر یک از تعهدات مندرج در قرارداد پیش پرداخت، مبلغ سپردۀ پرداختی را از دست می‌دهد. همچنین، باید به صراحت اعلام شود که اگر فروشنده قرارداد پیش پرداخت را نقض کند، باید دو برابر مبلغ پیش پرداخت را بپردازد.