چه در اسپانیا صاحبخانه باشید، چه مستاجر، دانستن اینکه قبل از امضای یک قرارداد اجاره پرداخت چه هزینههایی بر عهدۀ شماست اهمیت زیادی دارد. ممکن است در حین قرارداد اجاره، صاحبخانه یا مستاجر ملزم به پرداخت برخی از هزینه‌های غیرقابل پیش‌بینی باشند. از این رو، در این کشور تمام تعهدات و مسئولیت‌های دو طرف در متن قرارداد اجاره قید می‌شود. یعنی اگر قرارداد اجاره شما را مسئول پرداخت هزینه‌های مشخصی بداند، پرداخت این هزینه‌ها از نظر قانونی برای شما الزام آور خواهد بود.
به خاطر داشته باشید که اگر مستاجر هستید باید حتما به دقت و به طور کامل قرارداد اجاره و مفاد آن را مطالعه کنید. از یک سو، تمام هزینه‌های مربوط به ملک در قراردادهای اجاره در اسپانیا قید نمی‌شوند. از سوی دیگر، تمام صاحبخانهها در این کشور سر شما کلاه نمی‌گذارند. با این حال، شما حداقل باید بتوانید قبل از امضای قرارداد اجاره، آن دسته از هزینه‌ها و غراماتی که پرداخت آنها به عهدۀ شما نیست را به درستی تشخیص دهید.
و چنانچه صاحبخانه هستید، به همان اندازه اهمیت دارد که از مستاجران غیرمسئول و بی‌تعهد احتمالی ضمانت‌های لازم را برای جبران خسارات به ملک در آینده دریافت کنید. نکتۀ مهمی که در اینجا وجود دارد این است که شما باید برای رسیدن به یک توافق سازنده با صاحبخانه مذاکره کنید. عموما یک سری استانداردهای کلی برای مسئولیت‌ها و تعهدات مستاجران و صاحبخانهها در اسپانیا وجود دارند. ما در ادامه قصد داریم توضیح دهیم که هر کدام از این دو چه هزینههایی را باید پرداخت کنند.
صورتحسابهای عمومی
مسئولیت پرداخت هزینۀ قبض‌های خدمات شهری مانند آب، برق، گاز و تلفن تماماً به عهدۀ مستاجران است. زیرا مستاجران افرادی هستند که بعد از اجاره ملک در اسپانیا به تنهایی از این خدمات استفاده می‌کنند و میزان مصرف آنها بر محاسبۀ هزینۀ نهایی صورت‌حساب‌ها تأثیر می‌گذارد. همچنین، بعد از راه‌اندازی اینترنت، پرداخت قبض مربوطه نیز به دیگر هزینه‌ها اضافه می‌شود، مگر اینکه در قرارداد به گونۀ دیگری ذکر شده باشد.
در اسپانیا هزینۀ خدمات شهری و راه‌اندازی اینترنت با مستاجر است
زباله
بعضی از شهرداری‌ها در کشور اسپانیا برای جمع آوری زباله از ساکنان محله‌ها هزینۀ سالانه ثابتی دریافت می‌کنند. به گفتۀ سازمان نظارت بر مصرف کنندگان اسپانیایی (OCU) و وبسایت املاک Idealista، پرداخت هزینۀ مربوط به این خدمات به عهدۀ صاحبخانهها است. زیرا مقدار این هزینۀ سالانه مشخص و ثابت است. اما برخی از شرکت‌های حقوقی اسپانیایی اعتقاد دارند که مستاجران باید صورتحساب این خدمات را پرداخت کنند. زیرا آنها هستند که زباله تولید می‌کنند و دریافت‌کنندگان این خدمات هستند.
در هر صورت، در بیشتر موارد هزینۀ مربوط به این خدمات تقریبا بین 50 تا 100 یورو است. بنابراین، اگر مستاجر یا صاحبخانه هستید، این مقدار به هیچ‌وجه ارزش دعوا و چک و چانه زدن را ندارد. بهترین راهکار این است که دربارۀ این موضوع از شهرداری محل خود استعلام بگیرید تا ببینید قانون چه کسی را مسئول پرداخت این هزینه‌ها کرده است.
بیشتر بخوانید: نکاتی که باید قبل از اجاره یک ملک در اسپانیا بدانید
هزینه‌های اجتماع
ممکن است ملک شما در یک مجتمع بزرگ با فضاهای مشترکی مانند باغ‌ها و استخرها قرار داشته باشد. در اینصورت به دلیل استفاده از این خدمات باید ماهانه مبلغی در حدود 100 یورو پرداخت شود. اجماع عمومی بر این است که پرداخت این هزینه به عهدۀ صاحبخانه است، حتی اگر از لحاظ فنی این مستاجر باشد که از این امکانات بهره‌مند می‌شود. با این حال، صاحبخانهها در اسپانیا به راحتی می‌توانند قیمت اجاره بهای ملک را با در نظر گرفتن این امتیازات اضافی افزایش دهند.
مالیات بر دارایی
در اسپانیا مالیاتی به نام مالیات بر دارایی (IBI) وجود دارد که باید در اکثر موارد توسط صاحبان ملک پرداخت شود. بنابراین، مستاجران در این زمینه هیچ تعهد و مسئولیتی ندارند.
بیمه
از لحاظ منطقی هر یک از طرفین قرارداد اجاره در صورت وقوع هرگونه سرقت، آتش‌سوزی یا حوادث دیگر، مسئولیت بیمه کردن وسایل خود را به عهده دارند.
تعمیرات و تعویض وسایل ملک
در صورت از کار افتادگی یا خرابی ماشین لباسشویی، دیگ بخار، کف زمین، دیوارها یا یکی دیگر از عناصر مهم ملک، صاحبخانه باید هزینه‌های مربوطه را پرداخت کند، مگر اینکه به تعمیر کوچکی نیاز باشد یا اینکه صاحبخانه بتواند ثابت کند که خرابی مستقیماً توسط مستاجر ایجاد شده است. این دو استثنا تقریباً مواردی را که مستاجر موظف به پرداخت هزینۀ مربوطه است را توضیح می دهد: تعویض‌های جزئی مانند تعویض لامپ یا تعمیرات ناشی از آسیب‌های وارد شده به وسایل ملک توسط مستاجر.
از طرف دیگر، دربارۀ فرسودگی در اثر استعمال (به اسپانیایی deterioro por uso) هنوز هیچ اتفاق نظری در مورد قراردادهای اجارۀ اسپانیایی وجود ندارد. شما می توانید در مادۀ 21.4 LAU قانون اجاره اسپانیا دربارۀ این موضوع اطلاعات بیشتری کسب کنید، اما هنوز جایی برای تفسیر در مورد آنچه که از آن به عنوان تعمیرات کوچک یاد می‌شود، وجود دارد. در مورد فرسودگی در اثر استعمال، در بیشتر موارد قوانین به نفع مالکان املاک در اسپانیا است.
تعمیر و تعویض وسایل ملک توسط مستاجری در اسپانیا
بنابراین، یکی از بهترین راه‌ها برای محافظت مستاجران از خود، تهیۀ عکس، مستندات و یک فهرست از تمام عیوب کوچک و خسارات موجود قبل از نقل‌مکان به ملک اجاره‌ای است. بهتر است یک نسخه از این فهرست و عکس‌ها را نیز در اختیار صاحبخانه قرار دهید. این مستندات نشان‌دهندۀ مدرکی معتبر و قابل استناد هستند و بر وجود خرابی‌های جزیی یا نقص در ملک دلالت می‌کنند. به علاوه، ما توصیه می‌کنیم که بندی را به قرارداد اضافه کنید که نشان دهد تعمیرات کوچک به چه تعمیراتی اشاره دارد.
بیشتر بخوانید: نحوه مذاکره برای کاهش اجاره‌بها در اسپانیا
رطوبت و نم زدگی ساختمان
آیا وجود رطوبت و نم زدگی در ملک به دلیل استفادۀ نادرست مستاجر است یا به مشکلات ساخت و ساز ارتباط دارد و انجمن ساختمان باید به آن رسیدگی کند؟ یا اینکه هر دو طرف به نوعی دربارۀ این مشکل مسئول هستند؟ پاسخ این سوالات به طور دقیقی مشخص می‌کند که چه شخص یا اشخاصی مسئول پرداخت خسارات ناشی از نم زدگی و رطوبت ایجاد شده در ملک است.
از طرف دیگر، چنانچه منشاء مشکل در ملک دیگری باشد، دو طرف دیگر وجود دارند که می‌توانند به طور بالقوه مسئول پرداخت صورت حساب تعمیر باشند. یعنی صاحب ملک و یا مستاجر می‌توانند مسئول پرداخت خسارت وارده باشند. بنابراین، در این گونه موارد باید به خوبی با قوانین آشنا باشید. در نتیجه، قادر خواهید بود به خوبی از حقوق خود دفاع و از پرداخت هزینه‌های بی‌مورد خودداری کنید.