آیا به فکر فروش خانه یا آپارتمان خود در اسپانیا هستید؟ پس باید این مطلب را تا انتها بخوانید. زیرا دانستن هزینه‌های دقیق و مالیات‌های فروش یک ملک در اسپانیا از اهمیت زیادی برخوردار است. همچنین، این کار تا حدود زیادی در هزینه‌های شما صرفه‌جویی می‌کند. ما قصد داریم در این مطلب تمام نکات مهم دربارۀ این مالیات‌ها را برای شما تجزیه و تحلیل کنیم. لطفاً تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.
اهمیت دانستن هزینه‌های فروش یک ملک
فرض کنید که در فکر فروش ملک خود هستید. کاری که باید انجام دهید این است که بفهمید چقدر از فروش ملک‌تان به دست می‌آورید. باید محاسبات و تحقیقاتی را انجام دهید تا متوجه شوید چه مبلغی کسب می‌کنید. این حداقل مبلغی است که مایل به قبول آن هستید. اما اگر نتوانید هزینه‌های دقیق و مالیات‌های پرداختی برای معامله را تعیین کنید، این حداقل مبلغ کمتر خواهد شد. بنابراین، در این میان مقداری از پول خود را از دست می‌دهید.
چرا؟ زیرا پولی که از خریدار دریافت می‌کنید، باید از هزینه‌ها و مالیات‌های مربوطه کسر کنید. بنابراین، کاملا ضروری است که اعداد را در نظر بگیرید. به علاوه، داشتن یک برنامۀ مناسب از قبل به شما کمک می‌کند از مزایای مالیاتی بهره‌مند شوید. بنابراین، قبل از امضای هرگونه مدرکی و حتی قبل از فکر کردن به فروش ملک‌تان، بهتر است برای مشاوره حقوقی از یک وکیل تخصصی املاک کمک بگیرید.
بیشتر بخوانید: سوالات متداول هنگام خرید یا فروش ملک در اسپانیا
مالیات‌هایی که باید در زمان فروش ملک بپردازید
اساسا دو دسته مالیات اصلی وجود دارند که شما در هنگام فروش یک ملک در اسپانیا باید بپردازید:
PLUSVALÍA یا ارزش افزوده
مالیات کمی است که شما باید به شهرداری محلی که ملک در آن واقع شده است بپردازید. مبلغ دقیق آن متغیر است و به 3 عامل زیر بستگی دارد:
- تعداد سال‌هایی که شما مالک ملک بوده‌اید
- خانه یا آپارتمان دقیقا کجای حوزه شهری قرار دارد
- متر مربع
معمولا این مالیات کسر کوچکی از ارزش خانه یا آپارتمان را نشان می‌دهد. با این حال، اگر شما برای چندین سال مالک ملک بوده‌اید، می‌تواند هزاران یورو باشد. برای آشنایی بیشتر با این مالیات می‌توانید مطلب مالیات بر ارزش زمین در اسپانیا را بخوانید.
دلیل وجود plusvalía چیست؟
جواب ساده است. هدف این مالیات دریافت ارزش زیاد شدۀ مکانی است که ملک در آن واقع شده است. فرض کنید شما ملکی را به قیمت X خریداری کردید. با این حال، بعد از گذشت سال‌ها دولت با اجرای بهسازی‌های متعدد مانند زیرساخت‌ها، مدرسه و غیره باعث پیشرفت محیط اطراف ملک شما شده است. این بهسازی‌ها و اصلاحات ارزش منطقه را بالا می‌برد. بنابراین، شما حالا می‌توانید ملک‌تان را با قیمت بالاتری بفروشید.
Plusvalía با هدف دریافت افزایش این سودها به دلیل بهسازی‌های انجام شده توسط شهرداری طراحی شده است.
چقدر ارزش افزوده باید بپردازید؟
برای دانستن مقدار دقیق، شما دو گزینه دارید:
- از یک مشاور سوال بپرسید تا به شما اعلام کند
- به شهرداری مراجعه کنید و در مورد ارزش ملک سوال بپرسید
مالیات بر عایدی سرمایه
حالا می‌خواهیم دربارۀ اصلی‌ترین مالیات در هنگام فروش یک خانه صحبت کنیم: مالیات بر عایدی سرمایه در اسپانیا. اکثریت قریب به اتفاق هزینه‌های فروش از این مالیات سرچشمه می‌گیرند. درصد دقیق بسته به مقیم یا غیر مقیم بودن شما و سال‌هایی که مالک ملک بوده‌اید از 19 تا 23 درصد متغیر است. در صورتی‌که غیر مقیم این کشور و مقیم کشور دیگری از اتحادیه اروپا باشید، باید فقط 19 درصد بپردازید.
راه‌هایی برای نپرداختن مالیات بر عایدی سرمایه
پرداخت 20 درصد از درآمد فروش خانه می‌تواند واقعا دردناک باشد. اینجاست که ممکن است از خودتان بپرسید که آیا راهی برای نپرداختن این مالیات وجود دارد؟ بله، در حقیقت راه‌هایی وجود دارد. راه‌های متعددی برای کاهش درصد کلی مالیات بر عایدی سرمایه وجود دارند. برخی موقعیت‌ها شما را کاملاً از پرداخت این مالیات معاف می‌کنند. اول از همه، کسورات. شما می‌توانید کمیسیون مشاور املاک و گواهی انرژی پرداختی از طریق فاکتور را از مبلغ پرداختی برای مالیات بر عایدی سرمایه کسر کنید.
سپس، دو معافیت وجود دارد. اگر شما بیشتر از 65 سال سن داشته باشید و در 3 سال گذشته در خانه‌ای که می‌خواهید بفروشید زندگی کرده باشید، به پرداخت این مالیات را نیازی ندارید. در‌نهایت، اگر یک مقیم اسپانیایی هستید، شما می‌توانید از معافیت اصلی خانه بهره‌مند شوید. یعنی اگر خانه‌ای که می‌فروشید خانۀ همیشگی شما بوده و شما از پول فروش آن برای خرید ملک دیگری استفاده می‌کنید، نیازی به پرداخت این مالیات ندارید.
هزینه‌های اضافی در هنگام فروش خانه
جدا از دو مالیاتی که به آن اشاره شد، هزینه‌های متعدد دیگری نیز وجود دارند. اساساً ما دربارۀ موارد زیر صحبت می‌کنیم:
- کمیسیون مشاور املاک: در اسپانیا معمولا حق مشاوران املاک 5 درصد است
- ذخیرۀ مالیات بر درآمد: اگر شما غیر‌مقیم هستید با 3 درصد نگهداشت قیمت فروش مواجه خواهید شد. این مبلغ مستقیماً به ادارۀ مالیات این کشور می‌رسد
- گواهی انرژی: این گواهی توسط یک معمار یا مهندس فنی صادر می‌شود. مبلغ آن به متر مربع خانه بستگی دارد اما شما باید انتظار مبلغی بین 100 تا 500 یورو را داشته باشید
آیا پرداخت هزینه به مشاور املاک صرف می‌کند؟
بسیاری از مهاجران برای فروش ملک‌شان به مشاوران املاک تکیه می‌کنند. اما گزینه‌های دیگری وجود دارند که مقرون به‌صرفه هستند. چیزی که باید درک کنید نقش مشاور املاک و کارهایی است که برای شما انجام می‌دهد. آن‌ها جزئیات ملک شما را در پنجرۀ دفتر‌‌شان می‌گذارند، علائم فروش را در خیابان قرار می‌دهند، به پایگاه دادۀ خودشان ایمیل‌هایی می‌فرستند و با خریداران احتمالی جلساتی ترتیب می‌دهند. البته این کارها زیاد به نظر می‌رسد.
در حقیقت، عدم استفاده از یک مشاور املاک می‌تواند باعث شکست شما شود. اما یک نکتۀ منفی مهم وجود دارد: شما با آن‌ها تنها در معرض دید محلی قرار می‌گیرید. یک مشاور املاک نفوذ مهمی بر محیط اطراف دارد، اما میزان این نفوذ محدود است.
گزینه جایگزین: وبسایت‌های آنلاین
اگر یک خریدار بالقوه در خارج از کشور وجود داشته باشد چطور؟ در اینجا پای گزینه جایگزین وسط می‌آید. امروزه تعداد زیادی وبسایت آنلاین مانند Fotocasa و Idealista وجود دارند که در آن‌ها می‌توانید آگهی فروش ملک خود را قرار دهید و دامنه وسیع‌تری داشته باشید. این مورد نسبت به مشاوران املاک دو مزیت مهم دارد:
- کمیسیون آن خیلی کمتر است و شما می‌توانید در هزینه‌ها صرفه‌جویی کنید
- شانس شما در پیدا کردن سریع یک خریدار به‌طور چشمگیری افزایش می‌یابد
بنابراین، حتماً مطمئن باشید که ترجیح می‌دهید کدام هزینه را بپردازید: کمیسیون مشاور املاک یا وبسایت‌های آنلاین