راهنمای اجاره ملک در اسپانیا

چنانچه در حال بررسی دقیق اجاره ملک در اسپانیا هستید، بهتر است ابتدا اطلاعات دقیقی در این مورد کسب کنید. دانستن این موضوع که کجا و چطور یک ملک را اجاره کنید، اهمیت زیادی دارد. شما باید دقیقا بدانید که از بازار املاک اسپانیایی چه انتظاری دارید. اگرچه قیمت‌های ملک در این کشور در سال‌های بعد از سقوط مالی به طور چشمگیری کاهش یافته، تاثیر آن هنوز آنچنان در بازار اجاره ملک احساس نشده است. ما در این مطلب قصد داریم شما را با هر آنچه که باید در مورد اجاره ملک در این کشور بدانید، آشنا کنیم.

خرید یا اجاره ملک در اسپانیا

اجاره ملک از یک سو راه خوبی برای آغاز آشنایی شما با کشور اسپانیا محسوب می‌شود. برای اینکه بتوانید دربارۀ مکان دلخواه برای سکونت تصمیم‌گیری کنید. عموما اجارۀ ملک تا چند سال قبل از خرید آن، تصمیم درستی خصوصا در بازار فعلی است. خبر خوش این است که اتباع خارجی چه مقیم یا غیرمقیم هیچ محدودیتی برای خرید ملک در این کشور ندارند. هزینه‌های جانبی خرید خانه نیز تقریبا 15 درصد قیمت فروش ملک است که اساسا توسط خریدار پرداخت می‌شود.

بیشتر بخوانید: نکاتی که باید قبل از اجاره یک ملک در اسپانیا بدانید

اجاره ملک در اسپانیا یا خرید؟

پیدا کردن یک ملک در اسپانیا

همانند سایر کشورها، رایج ترین راه برای پیدا کردن یک خانه یا آپارتمان در این کشور مراجعه به مشاورین املاک (inmobiliarias) است. به علاوه، درگاه‌های اینترنتی آنلاین ملکی، آگهی‌های روزنامه و یا نقل‌ قول‌های شفاهی گزینه‌های دیگر روی میز هستند. مهم‌ترین وبسایت‌های آنلاین ملکی عبارتند از:

• Sevihabitat
• Comprarcasa
• Spothome
• Idealista.com
• Tucasa.com
•  pisos
• Nestpick
• ThinkSPAIN

علاوه بر درگاه های اینترنتی ذکر شده، شما ممکن است فهرستی از املاک را در وبسایت‌های ملکی مستقر در کشورهای دیگر بخصوص انگلیس و آلمان پیدا کنید. با این حال، این وبسایت‌ها غالباً جمعیت گردشگران را هدف می‌گیرند. در نتیجه، ممکن است قیمت تمام شدۀ ملک برای این دسته از افراد گران‌تر تمام شود. توجه داشته باشید که اگر شما ملکی را از طریق یک مشاور املاک پیدا کنید، دستمزد آنها باید تماماً توسط صاحبان املاک پرداخت شود.

از طرف دیگر، اگر از یک مشاور بخواهید برای شما ملکی پیدا کند، باید خودتان دستمزد مربوطه را پرداخت کنید. این هزینه‌ها برای اجاره ملک در اسپانیا یا مقداری ثابت و یا درصدی از اجاره ماهیانه است که معمولا بین 250 یورو تا حداکثر اجاره یک ماه خواهد بود.

توصیفات ملک

با وجود اینکه اجاره ملک در اسپانیا در کوتاه مدت به مجوز نیاز دارد، اجاره‌های بلند مدت نیازی به مجوز ندارند. با این حال، املاک از لحاظ کیفی و همچنین مشخصات آنها از لحاظ صحت و درستی کمی متفاوت هستند. به خاطر داشته باشید که وبسایت‌های آنلاین ملکی که به زبان‌هایی غیر از اسپانیایی خدمات ارئه می‌دهند، گاهی از ترجمه‌های خودکار کامپیوتری استفاده می‌کنند. بنابراین، در زمان بازدید از ملک حتما از وجود ویژگی‌های قید شده در آگهی اطمینان حاصل کنید.

عموما املاک اسپانیایی به صورت اجارۀ ماهانه و به متر مربع آگهی می‌شوند. آگهی باید حتما نشان دهد که ملک مبله است یا خیر. املاک مبله می‌توانند مفصل و شامل لوازم آشپزخانه یا وسایل کاملاً ابتدایی باشند. از طرف دیگر، ممکن است املاک بدون اثاثیه به طور کامل خالی باشند. یعنی بدون وسایل آشپزخانه یا شامل چند تکه اثاث خانه که توسط صاحب ملک باقی مانده است. اگر ملکی را می‌بینید که مستاجر قبلی هنوز در آن زندگی می‌کند، سوال کنید که کدام اثاثیه در ملک باقی می‌ماند.

یک راه برای کسب اطمینان از این موضوع ارسال ایمیل به مشاور املاک در مورد اثاثیه و دریافت جواب به صورت مکتوب است. توجه داشته باشید که تمامی املاک اجاره‌ای بلند مدت ملزم به داشتن گواهی بهره‌وری انرژی هستند. این گواهی به شما کمک می‌کند که خانه‌های قدیمی شناسایی کنید، زیرا مصرف انرژی خانه‌های قدمی زیاد است. با این حال، املاک تازه‌ساز معمولا از رتبه‌بندی انرژی خوبی برخوردار هستند.

توصیفات ملک در آگهی اجاره در اسپانیا

ارائه درخواست برای اجاره ملک در اسپانیا

برای اجاره یک ملک باید به یک مشاور املاک مراجعه کنید و زمان ارائۀ درخواست معادل یک ماه اجاره را کنار بگذارید. این مبلغ معمولا زمان قرارداد و نقل مکان به مبلغ ودیعه اضافه می‌شود. معمولا از شما باید مدارک زیر را تهیه کنید:

• گواهی اشتغال یا توانایی پرداخت اجاره
• شماره شناسایی مالیاتی
• گذرنامه یا کارت شناسایی

میزان ودیعه برای اجاره ملک در اسپانیا

صاحب ملک به احتمال زیاد از شما می‌خواهد که قبل از نقل‌مکان به ملک اجاره یک ماه را واریز کنید. مستاجران اسپانیایی عموما به بد حساب بودن مشهور هستند. بنابراین، بسیاری از صاحب‌خانه‌ها به مستاجران اعتماد ندارند. در نتیجه، ممکن است تضمین‌های بیشتری از شما بخواهند. آنچه ممکن است صاحبان ملک از شما درخواست کنند به شرح زیر است:

• پرداخت اجارۀ یک یا چند ماه اجاره از قبل
• ضمانت بانک: این ضمانت به نوعی یک ودیعه جایگزین است و بانک در صورت عدم پرداخت اجاره از طرف مستاجر اجاره را پرداخت می‌کند
• ضمانت کتبی از سوی کارفرما: نوعی گواهی است که در آن کارفرما در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر، پرداخت اجاره به صاحب ملک را تضمین می‌کند

پرداخت اجاره ملک در اسپانیا

اگر شما تا هفتمین روز ماه موفق به پرداخت اجاره نشوید، صاحبخانه از طریق اقدامات قانونی میتواند احارۀ ملک را مطالبه کند. اگر مقدار پرداخت نشده کمتر از 2000 یورو باشد، صاحبخانه قادر خواهد است بدون نیاز به وکیل به دادگاه مراجعه کند. این اقدامات یکی دو هفته طول می‌کشد و بعداز آن یک گواهی قانونی جهت اجرای دریافت می‌شود. با این گواهی، صاحب ملک می‌تواند به راحتی پرداخت‌های عقب افتاده را از مستاجر مطالبه کند.

هزینه اجاره ملک در اسپانیا

به طور کلی ودیعه‌ها در اسپانیا باید نزد شخص ثالثی نگه‌داری شوند. این اقدام بعدها در صورت بروز مناقشه در پایان مدت اجاره به این شخص ثالث اجازه میانجیگری می‌دهد. علاوه بر پرداخت کرایه، شما به احتمال زیاد باید مبالغی را جهت راه‌اندازی خدمات شهری ، راه‌اندازی اینترنت، تلویزیون و تلفن ثابت و همچنین تعمیرات جزیی به علت استهلاک و فرسودگی پرداخت کنید. خدمات شهری در اسپانیا برای یک آپارتمان دوخوابه بسته به بهره‌وری انرژی، میزان مصرف و نوع خدمات شهری، معمولا حدود 50 تا 150 یورو در ماه است.

از این مهمتر، ممکن است مجبور باشید مبلغی را نیز برای هزینه‌های سالیانه یا ماهانه به منظور تعمیرات فضاهای همگانی و هزینه سرانۀ خدمات محلی مانند جمع‌آوری زباله پرداخت کنید.

بیشتر بخوانید: نحوه مذاکره برای کاهش اجاره‌بها در اسپانیا

قراردادهای اجاره ملک در اسپانیا

در اسپانیا، یک قرارداد اجاره‌نشینی (contrato de arrendamiento) هم بصورت شفاهی و هم بصورت مکتوب معتبر است. قراردادهای شفاهی عموما ایده خوبی محسوب نمی‌شوند، بخصوص اگر به زبان اسپانیایی مسلط نباشید. در عوض، بهتر است پافشاری کنید که همه چیز به صورت مکتوب ثبت شود تا با فهم کامل متن قرارداد اجاره را امضا کنید. همچنین، برای فسخ قرارداد، مستاجر باید حداقل 30 روز قبل از تاریخ پایان قرارداد به صاحب‌خانه اطلاع بدهد.

معمولا یک مستاجر با یک قرارداد بلندمدت این حق را دارد به مدت سه سال قرارداد اجاره را به طور سالیانه تمدید کند، مگر اینکه صاحب‌خانه بعد از یک سال قید کند که قصد دارد در یک تاریخ مشخص شخصا در ملک ساکن شود. بنابراین، باید به مستاجر یک اخطار دوماهه بدهد. همچنین، اگر اصلاحاتی روی ملک انجام شود، صاحب ملک می‌تواند مبلغ اجاره را افزایش دهد. البته تا جایی که افزایش اجاره مطابق استانداردهای مشخص و روی هم رفته کمتر از 20 درصد باشد.

یک قرارداد اجاره معمولا 12 ماهه است و هر سال تمدید می‌شود. شما هر زمان در حین این مدت بخواهید ملک را تخلیه کنید، باید اجاره‌بها را تا روز آخر قرارداد پرداخت کنید. با این حال، مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را با شرایط زیر فسخ کند:

• بعد از شش ماه، با رعایت دوره اطلاع‌رسانی 30 روزه، صرفنظر از مدت قرارداد
• چنانچه بندی در قرارداد اجاره درج شده باشد مبنی بر اینکه مستاجر می‌تواند قرارداد را در هر زمانی فسخ کند، حتی قبل از اینکه شش ماه تمام بشود

نقل مکان از یک ملک اجاره‌ای در اسپانیا

شما می‌توانید آزادانه با حداقل زمان 30 روزه، روی طول دوره اطلاع رسانی با صاحبان ملک توافق کنید. توصیه می‌شود علاوه بر تهیه بک فهرست از وسایل خانه در آغاز مدت اجاره، تا چهار هفته قبل از زمان ترک ملک، به صاحب‌خانه برای بررسی خانه اطلاع دهید. در ادامه صاحب‌خانه ملک را برای تایید صحت و سلامت بررسی می‌کند وبعد از انجام بررسی به شما برای اصلاح خرده‌گیری‌های احتمالی زمان می‌دهد. در نتیجه، می‌توانید تا جای ممکن ودیعه خود را پس بگیرید.

البته با انجام این اقدامات و بعد از تحویل کلید خانه، به احتمال زیاد می‌توانید از صاحب‌خانه بخواهید مبلغ ودیعه را به شما برگرداند. 

بیشتر بخوانید: مستاجر یا صاحبخانه چه هزینه‌هایی را در اسپانیا می‌پردازند؟

حقوق مستاجر و اخراج از ملک

اخراج مستاجر از ملک در اسپانیا برای صاحب‌خانه‌ها کار دشواری محسوب می‌شود، حتی اگر مستاجران از پرداخت اجاره امتناع کنند. عموما فرایند رسیدگی به دادرسی‌ها معمولا به کندی انجام می‌شود. همچنین، اجارۀ ملک باید برای یک مدت طولانی پرداخت نشده باقی بماند تا صاحب ملک بتواند حکم تخلیه بگیرد. نکتۀ جالب‌تر این است که قطع خدمات شهری، تعویض کلیدها و از طرف دیگر محدود کردن مستاجر در استفاده از ملک احتمالا به عنوان آزار و اذیت و جرم تلقی می‌شود.

بنابراین، صاحب‌خانه ها در صورت انجام اقدامات ذکر شده، ممکن است با جریمه نقدی یا محکومیت زندان رو به رو شوند. چنانچه صاحب خانه‌ها بدون اجازه وارد ملک شوند ممکن است به تجاوز به ملک شخصی دیگران نیز متهم شوند.