در این مطلب با گام به گام نحوه خرید یک خانه در اسپانیا به عنوان یک خارجی آشنا خواهید شد. اینکه الزامات خرید یک خانه به عنوان مقیم و غیر‌مقیم چیست؟ فرایند قانونی چگونه پیش می‌رود؟ این فرایند چقدر طول می‌کشد؟ ما خطرات اصلی و اشتباهاتی که شما باید از انجام آن‌ها اجتناب کنید و همچنین نکات مفیدی که باید برای ایجاد یک روش آسان و مطمئن بدانید را برای شما تحلیل می‌کنیم. لطفا تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.
بازار ملک اسپانیا
بازار ملک اسپانیا فرصت‌های فراوانی را ارائه می‌دهد. این موضوع برای سرمایه‌گذاران خارجی و برای مهاجران مشتاق به سکونت در این کشور به همراه خانواده‌هایشان صدق می‌کند. بعد از بحران سال 2008 که به‌طور کامل بخش ملک در اسپانیا را ویران کرد، وضعیت کلی بازار ملک در حال حاضر بهتر شده است. با این حال، هر منطقه‌ای در این زمینه متفاوت عمل می‌کند.
آیا خارجی‌ها می‌توانند در اسپانیا خانه بخرند؟
بله، هر فرد خارجی می‌تواند خانه‌ای را در اسپانیا خریداری کند. با این حال، یک تفاوت وجود دارد. در صورتی که شما شهروند اسپانیایی نباشید، باید یک مرحله بیشتر را قبل از خرید یک ملک طی کنید. نگران نباشید، زیرا این کار واقعا ساده است. اولین کاری که باید انجام دهید این است که شماره NIE خود را دریافت کنید. به علاوه، ما باید تمایزی قائل شویم. زیرا بسته به کشور مبدا شما همه‌چیز تغییر می‌کند.
خرید خانه در اسپانیا توسط خارجی‌ها
اگر از یک کشور اتحادیه اروپا باشید
در این صورت دو نوع NIE وجود دارد:
- شماره NIE موقت برای افرادی که نمی‌خواهند در اسپانیا زندگی کنند. برای مثال، اگر قصد بازدید از اسپانیا و خرید یک ملک را دارید، اما بعدا این کشور را ترک می‌کنید، این نوعی از مدرک شناسایی است که باید درخواست کنید
- برعکس، NIE مقیم برای کسانی که می‌خواهند در اسپانیا زندگی کنند
اگر شهروند خارج از اتحادیه اروپا باشید
از سوی دیگر، در صورتی که شهروند اتحادیه اروپا نباشید:
- اگر مقیم اسپانیایی باشید، می‌توانید برای شماره NIE مقیم درخواست بدهید. یعنی اگر بیشتر از 183 روز در اسپانیا زندگی می‌کنید
- NIE غیر مقیم، اگر شما در اسپانیا زندگی نمی‌کنید اما مایلید به هر طریقی ملکی را خریداری کنید
آیا اگر غیر مقیم باشید می‌توانید خانه بخرید؟
بله، کاملا ممکن است که خانه‌ای در اسپانیا بخرید حتی اگر مقیم نباشید. همانطور که قبلا اشاره کردیم، خریدار خارجی غیر مقیم از قبل ملزم به اخذ NIE است که باید به اداره مهاجرت کل درخواست بدهد. درخواست باید همراه با کپی و اصل گذرنامه یا مدرک شناسایی باشد. همچنین داشتن یک ارتباط اقتصادی، حرفه‌ای یا اجتماعی که این درخواست را توجیه کند. به علاوه، ما توصیه می‌کنیم که شخصی که می‌خواهد یک ملک را به دست آورد، یک حساب بانکی جاری در اسپانیا افتتاح کند.
زیرا از این طریق می‌توانید داشتن تمکن مالی مبلغ فروش و مالیات‌های مربوطه را اثبات کند. این مرحله الزامی نیست، اما فرایند را آسان‌تر می‌کند.
بیشتر بخوانید: درخواست المثنی برای NIE و TIE در اسپانیا
نحوه خرید ملک به عنوان یک مهاجر
فرایند خرید ملک در اسپانیا به سه مرحله متفاوت تقسیم می‌شود:
- پیش پرداخت
- سند دولتی
- تشریفات و روالی که بعد از خرید آغاز می‌شوند
1. روند قانونی قبل از خرید
در این بخش، مجموعه‌ای از احتیاطات لازم قبل از امضای قرارداد ساختمان بین دو‌طرف شکل می‌گیرد. اساسا این فرایند شامل مرور و تایید تمامی مستندات ملک در دفتر ثبت اسناد است. ما در ابتدا مدارکی که در اینجا نیاز دارید را تحلیل می‌کنیم. سپس مرحله به مرحله مدیریت اولین بخش فرایند خرید را توضیح می‌دهیم.
مدارک مورد نیاز قبل از خرید یک خانه
با داشتن شماره NIE و خانه‌ای که می‌خواهید به دست آورید، 3 مدرک را باید امضا کنید:
- قرارداد شرطی: معمولا 1 درصد قیمت ملک است. این درصد نشان‌دهنده مقدار کمی است که شما باید برای رسمی کردن پیشنهاد خود به فروشنده خانه بپردازید
- اگر خریدار پیشنهاد شما را قبول کرد، شما باید قرارداد پیش‌فروش را پرداخت کنید که 10 درصد از قیمت ملک است.
- قرارداد سپرده
بعد از اخذ یک کپی از سند محضری شامل اطلاعات درباره ثبت ملک، شما می‌توانید به دفتر ثبت اسناد بروید و گزارش رسمی ثبت زمین را درخواست کنید. مدرکی که بوسیله آن می‌توان فهمید که ملک آزاد است و تحت رهن بانک به علت وام مسکن قرار ندارد.
قرارداد پیش پرداخت
علاوه بر این، در بیشتر موارد قبل از امضای سند دولتی در دفتر اسناد رسمی، یک قرارداد اولیه به نام قرارداد پیش پرداخت امضا می‌شود. یک پیش قرارداد بین خریدار و فروشنده که هدف رسمی کردن معامله بین دو طرف را دارد. همانطور که گفتیم، نشان دهندۀ 10 درصد از قیمت کلی است. به محض پرداخت، فروشنده باید ملک را بفروشد. اما اگر نفروشد چه اتفاقی می‌افتد؟ فروشنده باید دوبرابر مبلغ پرداختی را به شما برگرداند.
اما مراقب باشید. اگر شما به عنوان خریدار نهایتا از خرید منصرف شوید، مبلغ پرداختی را از دست خواهید داد.
تامین مالی و آماده شدن برای دفتر اسناد رسمی
بعد از انعقاد قرارداد پیش فروش و پرداخت، 3 ماه زمان برای تامین بودجه از بانک یا انتظار وجود دارد. به محض اتمام این زمان، شما برای پرداخت 90 درصد باقی‌مانده به دفتر اسناد رسمی می‌روید. شرایط پرداخت در قرارداد سپرده توضح داده می‌شود. در این قرارداد، قیمت خرید تعیین و روش پرداخت و سپرده شرح داده می‌شود. با این حال، این مدرک برخلاف سند دولتی نمی‌تواند برای ثبت‌نام برای دفتر ثبت اسناد ملکی در اسپانیا استفاده شود.
2. سند دولتی
به محض رفتن به دفتر اسناد رسمی، شما قرارداد فروش را تنظیم و امضا خواهید کرد. اینجا زمانی است که شما باید فرایند راستی آزمایی ملک را طی کنید. از فروشنده مدارک متعددی درخواست می‌شود که تایید شود مالک واقعی ملک است، یک قرارداد واقعی فروش وجود دارد و اینکه ملک هیچ مشکل ارثی و مالیاتی ندارد.
امضای قرارداد با فروشنده
به محض اینکه معامله انجام شد و قرارداد امضا شد، می‌توان خانه را در دفتر ثبت اسناد ملکی ثبت‌نام کرد. البته هر کدام از این مراحل اضافی دارای هزینه‌های اضافی هستند.
3. روند قانونی بعد از تکمیل خرید
بعد از اینکه قرارداد خرید در دفتر اسناد رسمی امضا شد، فرایند به اتمام نمی‌رسد. 3 مرحله دیگر باقی‌مانده است که شما باید دنبال کنید:
- اول از همه، شما باید ملک را برای شناساندن مالک جدید در دفتر ثبت اسناد ملکی ثبت‌نام کنید
- سپس، شما باید فرم‌های مربوطه درباره پرداخت مالیات انتقال ملک را پر کنید: مالیات انتقال ملک و تمبر مالیاتی برای جامعه خودمختاری که ملک در آن ثبت شده است. شما 30 روز زمان دارید که پرداخت را انجام دهید.
- در نهایت، شما باید مالکیت خدمات شهری مانند گاز، آب و برق را منتقل کنید
خرید خانه در اسپانیا چقدر طول می‌کشد؟
دانستن مدت زمان کل فرایند برای برنامه‌ریزی کامل اهمیت زیادی دارد. همانطور که دیدیم، این فراین ار مراحل متعددی تشکیل می‌شود. اولین کاری که باید انجام دهید انتخاب یک خانه مناسب است. این جستجو معمولا حدود 3 ماه طول می‌کشد. بعد از انجام جستجوهای مربوطه، شما باید جنبه‌های متعددی را در نظر بگیرید. جنبه‌هایی مانند مکانی که ملک در آن واقع شده است، دور و اطراف و نزدیکی ملک به مکان‌هایی مانند حمل و نقل عمومی، سوپرمارکت‌ها، مراکز فروش و بیمارستان و غیره.
مدت زمان خرید خانه در اسپانیا
بعد از پیدا کردن ملکی با موقعیت مکانی مناسب، فرایند خرید و فروش ملک آغاز می‌شود. این فرایند می‌تواند از 2 تا 3 ماه تا دریافت کلید طول بکشد. اما به خاطر داشته باشید که این فرایند طولانی‌تر می‌شود اگر بخواهید برای وام مسکن درخواست بدهید. اگر می‌خواهید وام مسکن بگیرید باید چند هفته دیگر نیز به ای زمان اضافه کنید.
خرید یک ملک با پول نقد و نحوه تامین مالی خرید
اگر بخواهید با پول نقد ملکی را خریداری کنید، باید به خاطر داشته باشید که قانون میزان پول نقدی برای انجام معامله در اسپانیا را محدود می‌کند. برای هر شخصی که مقیم مالیاتی نیست، این مقدار 15000 یورو است. بنابراین شما باید هزینه ملک را اگر از خارج از اسپانیا می‌آید، از طریق انتقال بین‌المللی بانکی پرداخت کنید. همچنین باید توجه داشته باشید که این نوع انتقال هزینه بالایی دارد.
از سوی دیگر برای تأمین مالی، خریداران غیر‌مقیم خانه در اسپانیا می‌توانند از وام مسکن مشابه شهروندان اسپانیایی بهره‌مند شوند. یعنی تا 80 درصد ارزش ملک برای خانه اول و بین 60 تا 70 درصد ارزش ملک برای خانه دوم وام مسکن بگیرند. یعنی شما فقط باید حداقل 20 درصد از قیمت خانه موجود را داشته باشید. به علاوه تقریبا 15 درصد هزینه خانه برای پرداخت مالیات‌ها، وکیل، دفتر اسناد رسمی، ثبت‌نام ملک و غیره.
بهترین مکان‌های اسپانیا برای خرید خانه
میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در اسپانیا حدود 1886 یورو است. اگر نمی‌خواهید پول زیادی هزینه کنید و معامله خوبی داشته باشید، باید قید خرید خانه در شهرهای بزرگ را بزنید. ارزان‌ترین شهرها برای به دست آوردن معمولا در مناطق دور از دریا واقع شده‌اند. اگرچه کلان‌شهرهای پایتخت های بزرگ نیز شرایط بازار خوبی را ارائه می دهند. از سوی دیگر، اگر دنبال سرمایه گذاری در خانه برای به دست آوردن سود هستید، بهترین شهرهای اسپانیا مادرید، بارسلون، والنسیا، مالاگا و بیلبائو هستند.